支持刚性和改善性住房需求,有效防范头部房企风险

开局之年的两会设定了哪些发展目标？对房地产工作又做了哪些重要部署？

对过去5年的房地产工作，报告作出了总结：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”

对于房地产方面的工作，今年政府工作报告作了新的定调：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”

2023年房地产市场形势如何？怎样防范化解房地产“灰犀牛”风险？将采取哪些举措继续实施城市更新行动？就当前住房城乡建设领域的热点话题，住建部部长倪虹在3月7日“部长通道”采访活动中也作出详细回应，并表示“我现在对房地产市场的企稳回升充满信心”。

“房住不炒”长期定位不会动摇

倪虹部长强调对房地产市场企稳回升充满信心，主要基于三个方面。第一，从供给方面来看，施工人员、施工材料都可以顺利进场，很多住房项目复工率都大大提高；从需求方面来看，现在各房地产项目的售楼处看房量也在大幅提升，成交量也明显改善。

第二，从市场预期看，今年1、2月份，全国商品房销售结束了13个月的负增长，虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体来看价格平稳。同时，保交楼的工作也在扎实推进，切实保障了购房人的合法权益，房企合理性融资也得到了改善。应该说，市场主体信心正在恢复。

第三，从政策落实情况看，对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。同时，关于不让投机炒房者重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。

相关数据也显示，3月第一周，重点10城二手房周度成交量已达2019年以来周度最高水平，同比增长超100%。2月百城新建住宅价格环比止跌、二手住宅价格跌幅明显收窄，购房者置业意愿回升，市场正处于修复通道。

但倪虹部长亦强调，市场企稳回升是“牢牢坚持房子是用来住的，不是炒的定位的企稳回升”，是“大力支持刚性和改善性需求的企稳回升”，是“防止市场大起大落的企稳回升”，是“促进行业高质量发展的企稳回升”。

克而瑞研究中心分析认为，“房住不炒”这一长期定位不会动摇，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，并不是鼓励炒房，也不会任由投机炒作故态复萌、房价脱离控制飞涨，化解市场风险不能以注入新的风险和透支未来为代价。而随着人口总量负增长、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移是大势所趋，向新发展模式转型是行业发展的必由之路。

“防止无序扩张”新提法

去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年1月监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表，聚焦优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务。

3月3日，人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，近期房地产市场交易活跃性有所上升，房企尤其是优质房企融资环境明显改善。

2023年两会政府工作报告中指出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。针对“防止无序扩张”这一新提法，中指院分析认为，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。

“房地产行业既面临短期的困局，也面临长期的挑战”，广东省房协土地与产业中心主任赵卓文表示，短期的困局包括土地市场、房产市场萎缩，部分房地产企业爆发流动性危机，公众对房地产行业预期发生改变，收入下降等因素引发房地产需求下降等。长期的挑战则包括人口负增长、人口老龄化，高速城镇化进程放缓、经济增长方式发生改变、房地产市场阶段性饱和等。2023年，整个中国房地产行业到了转变的时候，急需新的发展模式。

支持刚性和改善性住房需求

从中央及监管部门层面来看，2022年以来，监管部门已先后落地不少需求端举措，如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等，降低购房者置业成本，为刚性和改善性购房者提供更好支持。此前住建部强调需求端政策要“精准施策”，结合本次政府工作报告中“支持刚性和改善性住房需求”，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。

仲量联大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析认为，在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新老市民、多孩家庭等群体的住房消费需求，并使他们合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。

易居研究院研究总监严跃进表示，住房消费需求支持的提法在这两年都有，此次提及并非老生常谈，是基于2022年房地产市场降温的背景，针对性更强。他表示，唯有提振住房消费需求，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等才有可能真正得到解决。

保租房供给仍将是重要工作

今年政府工作报告指出，要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。事实上，去年住建部在“中国这十年”系列新闻发布会上就指出，“要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”

今年2月，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》发布，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

综合来看，2023年住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。一方面，市场化长租房公募REITs今年有望取得突破；另一方面，住房租赁企业的融资将获得更多支持。整体来看，今年住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，融资成本有望降低，租赁住房项目也将更容易“算得过来账”，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升。

来源：南方都市报