楼市复苏之际,如何防止投机?贾康:用市场化经济手段遏制投机

房地产市场走过至暗的2022年，2023年开年迎来了复苏。 在激活楼市、刺激住房消费的同时，如何防止投机行为？在调控政策尺度上，又应如何把控与平衡？都成为房地产行业备受关注的话题。

3月5日，新京报邀请专家学者进行10小时直播解读政府工作报告，在房地产专场中，华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康指出，现在所说的“房住不炒”是要真正实现可持续、健康发展，更多的是应考虑用经济手段替代行政手段，比如房地产税。

新京报：“房住不炒”一直是房地产的主基调，在激活楼市、刺激住房消费的同时，如何防止投机行为？尤其是在调控政策尺度上，如何把控与平衡？

贾康：对于短期投机想牟取暴利的行为，在中国社会讨论多年，前些年的调控主要侧重于以行政手段遏制炒房。而今后的方向，应以积极运用市场化经济手段调控为主，置换、替代行政手段。

在“房住不炒”大政方针下，房地产必须是在双轨统筹的格局中由政府牵头、托好保障的底，然后考虑由市场发挥决定性作用，这主要适用于商品房市场。在市场发挥决定性作用的背后，则是政府要更好发挥作用，在形成保障房的有效供给、托好底之后，在统一市场上维护规则公正，实现要素流动中的公平竞争。

对于如何遏制商品房市场中的短期炒作行为，不得不提炒房团案例。炒房团制造了市场上的泡沫化，使有效供给不能配置到位，变成了一种少数人牟取暴利的特殊“竞争场”，最终是政府以限购、限贷、限价的调控方式，使得炒房团基本上没有操作空间，但这也在一定程度上误伤了刚需和改善性需求。

如果总结行政手段遏制投机行为的副作用，不能忽视的是，有的地方政府制定所谓参考价、指导价，实际上是行政性限价，不按规定执行就网签不了，造成了很多的市场“扭曲”和买卖双方的不便，以及不得已暗中通过补充协议实现交易。

现在所说的“房住不炒”是要真正实现可持续、健康发展，更多的是应考虑用经济手段替代行政手段，这就要说到房地产税。

持有环节有了税负以后，想用炒房的方式来牟利的话，就不得不考虑持有成本的问题。比如说炒房团拿到多套房后，想出手，由于有税收调节因素，市场上供需态势改变了，原来可以接盘的人改变了取向，导致房子出不了手，而炒房团每年还要承担税负，就一定会收敛炒房的规模，调整自己的炒房行为。

与此同时，税收调节也会带来一系列的好处，比如开发商拿地以后，整体的供房结构会更多考虑提供一些中小户型，以后越来越多的购房者会从实惠考虑，不再热衷买大户型，而是倾向于购买实惠的中小户型，这样一来又带动了土地供给满足需求时的集约化，进而还带来了整个市场的“沉稳”，使更多中小户型实际形成有效供给。这也将带来发展方式上适应转变要求等一系列好处。

至于房地产税，还有优化收入分配、打造地方税体系、催生公众参与法治化民主化的意识与机制的作用，都是非常值得肯定的，这是改革将产生的正面效应。

总体来看，在这轮调控中，需要在综合配套的基础性制度建设方面，把土地的开发与土地制度改革，与住房双轨制先匹配起来，再加上商业性金融和制度性金融双轨统筹，以及再配上中高端以上住房持有环节，推动必要的税收调节制度机制建设。

记者 袁秀丽

来源：新京报