编故事高手?揭秘房产中介狂吃差价(2)

律师支招：买家若被“吃差价”，五年内可申请撤销合同

安家置业是人生大事，买家、中介、卖家在买卖过程中，如何避免纠纷?如果产生纠纷，三方应分别如何应对?就此问题，南都记者采访了华商律师事务所周争锋律师。

周律师提醒:买卖过程中，中介主动披露相关信息极为重要，同时，三方都应留存各类资料，如合同、聊天记录、转账信息等，组成“证据链”，以保护自身权益不受侵害。

针对买家被“吃差价”情况，周律师表示买家有两个方式维权，一是申请撤销合同。根据《民法典》第149条，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

周律师提醒，即使房产已经过户，买家也可在一年内，或最长不超过五年时间内，行使撤销权，并可主张交易过程中遭受的损失由中介公司和卖家承担；

第二个处理方式是，买家可依据《民法典》第962条，继续要求履行合同，但以中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况为损害其利益为由，请求不支付中介相关费用，并由中介承担差价损失。

卖家以满意的价格售出房屋，中介收取佣金，这是正常的市场规律。对于卖家和中介签订类似分成协议等合同，操作得当，其实也无法律纠纷风险。

周律师解释，中介和卖家如果签订了分成协议，由卖家承担相应佣金，那么在买卖双方签约时，中介应将这部分佣金写在合同价内，如实告知买家，如若隐瞒，买家可追责。

一些难以销售的房源，中介经过装修等包装方式使其畅销，这能体现中介的服务价值。周律师表示，中介以此方式赚取高额佣金，无可厚非，但前提是不违背法律规定。

深房中协:“吃差价”后果很严重，将抄送征信合作单位

针对“吃差价”现象，行业协会有怎样的管理措施?深房中协秘书长张媛告诉南都记者，《深圳市房地产行业良好行为、不良行为清单》第7条规定“在从事房地产中介业务过程中赚取差价的”，会被列入C类不良行为。

她进一步指出，C类不良行为属于严重类别，列入后会抄送各征信合作单位。

“近年来，中介“吃差价”现象已经大幅减少，我们协会对于相关违规行为“零容忍”，一经发现会严肃处理。在此也要提醒广大消费者，要选择诚信合规的星级经纪机构和星级经纪人员服务。

在选择中介机构的时候也需要注意看“星级”，同时要看清机构的备案证书、星级标识，中介人员应佩戴有效的星级服务牌。”张媛称。

据悉，为了防止佣金不明晰产生纠纷，深房中协在2020年9月3日发布了关于实施“佣金透明化”要求的通知。

通知明确，如果对采取“背靠背”方式隐瞒中介服务收费等情形或未应用《税费试算及中介服务确认表》给消费者造成重大的直接损失，依据“虚构事实、隐瞒真相或因服务不专业，误导或欺诈相关当事人，给当事人造成重大的直接损失”将计入机构不良行为，并抄送各征信合作单位。

中介自曝“玩法”:核心手段是阻止买家知情

南都记者联系到深圳某中介经理小陈(化名)，据其透露，中介吃差价玩法多样，根据顾客需求，新手段也一直层出不穷，但都有基本形式。

“吃差价”的核心是把业主的房子卖高后，把卖高的部分给到中介个人，用合同去规避风险，最重要的是要避开买家，不让买家知情。其他方式再怎样变化，都是基于该原理。

小陈进一步向记者介绍，除去上文提到的吃差价案例以外，在以前还有一个方法中介可以得心应手地使用——ABC单。

据小陈透露，ABC单需要中介“主动出击”。

例如，中介B在市场“寻猎”，物色到业主A的一套挂牌500万、明显低于市价的“笋盘”，就先用50万定金给业主，双方签署一份居间合同，规定中介B帮助业主A找到下家，若以500万元以上的价格成交的收益归中介B。这样，中介先“拿住”业主A的房子，因为税费等问题，双方暂不办理网签。

然后中介B找到下家C，双方商定价格为600万，之后会让业主A先行退回50万定金给自己。随后，让下家C另外给业主A转50万定金，双方重新签一份定金协议。

最后，中介B把房子以600万的价格卖给下家C，让下家C直接和业主A网签，走正常交易流程。下家C最终用600万买下业主A的房子，业主A却只能拿到500万元，中介B用50万定金空手套白狼赚了100万。

来源：资讯中心