商业地产两极分化加剧 零售商业成救命稻草？

随着商业街和购物中心的继续发展，未来2-3年百货的影响力将进一步下降。百货若想获得成功，或者依赖极佳的区位和历史积淀，或者将百货购物中心化为零售主力店创造更多空间，抑或在某些领域变得更加专长，例如向消费者传递最新高端服饰的流行趋势。

商业地产

随着住宅市场逐渐走低，不少开发商把注意力转向了商业地产，在2014年纷纷主推铺面，压力上升。商业地产的方向一是大体量的购物中心，以万达、华润等为主推；二是推广社区商业街，以蓝光等代表。但是，从目前成都市场分析，商业地产的风险也逐渐加剧，并不是开发商所臆想。

商业综合体数量上升 同质化严重

去年我国大约有150个购物中心在内地的主要城市陆续开业，平均建筑面积达到8万平方米以上，使得中国购物中心建设在世界上遥遥领先。全球经验表明很多超大型购物中心面临着一系列问题。空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，超大型购物中心从前期设计到后期运营都需要特别谨慎周密的统筹思考，高纬环球认为建设超大购物中心的风险比一般项目更大。

2014年1月份，瞩目成都的IFS国际金融中心开业，这座商业综合体引进了许多首次入驻成都的国际知名品牌，树起了成都奢侈品消费的标杆。而紧挨春熙商圈的另一老牌盐市口商业圈，由最初的人民商场华丽转身的茂业天地，以高姿态亮相捍卫着盐市口作为成都核心商业腹地的地位。

龙湖·北城天街在“北改”浪潮中为城北五块石地区点亮了一盏明灯。作为北京发展态势良好的大悦城成都项目，引领年轻潮流，力争成为高品质城市生活新标志。成都银泰中心，集商场写字楼酒店等于一体，坚持走高端品质路线，致力打造西南现代都市生活服务中心价值典范。

除此之外，还有大量商业综合体正在酝酿或已经开业，例如锦尚中心阳光新业、远洋太古里、铁狮门晶融汇、铁狮门麓岭汇、东方希望天祥广场、凯德广场天府、明宇国际金融中心等。

商业地产两极分化加剧

在供应过剩的情况下，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。在中国消费心目中地位最高的商业街和购物中心，仍然会有强劲的销售增长，因此此类商业街和购物中心的的租金将会持续增长。新建成的购物中心要想在竞争如此激烈的市场获得成功，首先需要选择位于城市中心的良好区位或者是交通接驳良好且现有竞争不太激烈的郊区位置，其次就是经验。

成都市主城区一环以内的商业中心发展历史悠久，具有较高知名度，吸引着广大的内地外来消费人群。例如老牌春熙路商圈和盐市口商圈。而随着市区内经济高速发展并趋于饱和状态，成都外围三环路的发展和周边配套日益完善，更多的人群选择在城区三环外买房居住，分担了中心城区的人口和交通压力，也同时带动了三环及以外区域的消费。三环及以外沿线成为综合体新主场，例如位于北三环龙潭新城的综合体上古天地，位于空港区域的蓝光国际空港城等。

盈石集团执行董事、成都盈石总裁司徒文杰先生总结道：“未来四年成都商业物业届时存量将翻一番,近900万平方米，其中主城区内的边缘区域将迎来供应高峰，新增量接近250万平方米，占总体供应接近一半的比重。这也意味着成都主城区内将逐渐兴起多个次级商圈，商圈格局将更加多极化。”