大邑具备发展郊区商业条件

在住宅市场持续调控下，各路资本加快商业土地购地步伐，扎堆涌入商业地产市场。商业地产已经越来越受到投资客的青睐。而“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，更使得商业地产的一路升温。然而城区商业板块已趋饱和，新的商机唯有郊区商业，目前，大邑都具备发展郊区商业的条件。

受土地储备限制

郊区商业地产悄然兴起

“未来商业地产投资的机会，必将是郊区商业。”中国营销协会联盟副主席、四川大学工商管理学院教授李蔚认为，郊区商业需要的用地一般都要上千亩。土地是制约郊区商业发展的主要因素。纵观成都周边，现在能有这么大体量土地储备的地方，已经不多。同时投资郊区商业就要看板块，李蔚说，以春熙路、染房街为代表的中心商铺时代已过去，以万象城、万达广场为代表的区域商业板块已趋饱和，新的商机唯有郊区商业。

选好郊区商业区域，就必须要研究口岸。李蔚经过对国内外以及成都现状研究得出：成都郊区商业的黄金口岸必然在第一绕城高速、第二绕城高速与射线交叉口区域。根据国外经验，郊区商业最佳距离中心城区20到50公里。

成都郊区商业会最先在哪里形成呢？李蔚说，郊区商业最先在哪里形成，就要看哪里商气旺，哪里产业最集中，哪里发展基础最好。商气、人气、财气，三气具备，有商业最关键的“三气”。目前，广汉、简阳、眉山、大邑等地，都具备发展郊区商业的条件。

辨良莠降风险

“一铺养三代”绝不是玩笑

中国有句老话“一铺养三代”，只要眼光独到、投资得当，“一铺养三代”绝不是一句玩笑。但是，成都周边数百个专业市场，都高举着“高起点、专业性强、辐射范围广、发展潜力大……”的旗号，看得老百姓眼花缭乱。东泽营销副总经理黄星琪在接受记者采访中透露，商业地产市场良好发展的态势中，必定有一些鱼龙混杂、滥竽充数的劣质项目充斥其中，这需要投资者眼光谨慎，只有经过市场的大浪淘沙，成都商业地产才能持续、健康的进入黄金发展期。

商业作为相对好的投资产品，必将是很长一段时间的热点和热门。除市场影响外，更多的是取决于对商业项目的打造，有的商业项目是拍脑壳做出来的，如果市场有这样的东西，即使春天来了，它还是不能带给投资者春天，选择很重要。从商业投资的角度来说，黄星琪认为值得关注的区域，首先必须是政策导向、城市发展方向等区域。其次，政策导向是好的，但对专业市场来说还需要看项目所在的区域有没有产业支撑，是否具有不可复制的地理优势，物流条件是否发达。更重要的是开发商的实力、证照是否齐全、开发商对项目的战略考虑，打造力度，以及定位，产品，业态配比规划、招商、运营等，这些要素构成了其发展和支撑成功。

另外，开发商自持物业占比越高，投资风险相对越低，黄星琪表示，“简单的说，开发商自持物业越多，销售的物业就越少，开发商要赚钱，就要靠后期商业的运营。核心物业由开发商自持能保证整个商业综合体的品质以及后续管理的一致性，前期通过统一招商及整合资源，提前对商业中心进行整体规划，使商业功能分布合理，更有利于带动商业氛围。除此之外，核心物业自持对于未来物业的增值也有积极作用，好的运营能带动后期物业的大幅度升值。”