9月重点城市成交地价创近一年新高 土地市场冷热分化趋势加剧

来源：中国经营网

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

多地集中供地密集开拍叠加优质地块大增等因素影响下，今年9月份成交地价创一年新高。

多方数据显示，今年9月份重点22城中共有13个城市进行了集中土拍，且包括北京、上海在内的不少城市于集中供地中大幅提升了优质地块的占比。受此影响，今年9月份土地成交呈现“量价齐升”态势，成交地价创下近一年新高。

不过，全国土地市场热度并未随成交地价一同走高，整体溢价率与流拍率等热度指标仍维持低位，不同城市以及同一城市不同区域间土地市场冷热分化趋势也进一步加剧。

从目前已完成今年第三批次集中供地的13座城市来看，成交金额与溢价率等保持相对低位，相关指标与今年首批次相比出现较明显下降。

“截至目前，全国22个重点城市中已有13城完成了今年第三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年第三批次的4364亿元下降11%。”中指研究院土地事业部负责人张凯指出，从已完成情况来看，溢价成交地块以及触顶熔断成交地块比例较年内首批次均有所下降，当前土拍热度再次回到去年第三批次的水平。

成交地价创新高

今年9月份，重点22城第三批次集中供地密集开拍，再加上进行第二轮集中供地的郑州、沈阳及长春等城市，月内共有13个城市进行集中土拍，使当月土地市场供应规模维持在年内高位。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月全国主要地级市共供应土地1195宗，供应规划建筑面积为8685.96万平方米，同比下降28.2%，环比上升6.17%。

中指研究院数据则显示，今年9月全国300城共供应各类用地规划建筑面积23244.78万平方米，同比增长3.32%；住宅用地共供应规划建筑面积9218.26万平方米，同比下降7.69%。

同时，为提振土地市场热度，包括北京、上海在内的不少城市于第三轮集中供地中大幅提升了优质地块的占比。在此背景下，今年9月份土地市场成交呈现“量价齐升”态势，成交地价创下近一年新高。

克而瑞数据显示，截至今年9月27日，全国300城经营性土地9月总成交建筑面积为9480万平方米；成交幅数1879幅，环比减少12%，同比减少41%；土地成交总金额4215亿元，环比增加58%，同比减少33%；成交楼面价为4446元/平方米，创下近一年来新高。

中指研究院数据则显示，今年9月全国300城住宅用地成交楼面均价为7911元/平方米，环比上涨72.02%，同比上涨18.36%。

诸葛找房数据研究中心监测数据也显示，今年9月全国主要地级市土地成交700宗，成交规划建筑面积为5209.42万平方米，同比下降41.21%，环比微升0.75%；成交楼面价为7588元/平方米，同比上涨29.53%，环比上涨84.77%；土地出让金为3955.15亿元，同比下降23.81%，环比上升86.22%。

“今年9月中下旬，不少集中供地城市密集拉开三批次土拍序幕，同时有个别城市陆续收尾二轮拍地，带动整体成交规模稳步回升。”诸葛找房方面分析指出，根据目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市数较9月有所减少，由此预计10月成交规模大概率呈维稳或小幅回落走势。

市场分化加剧

成交“量价齐升”的同时，土地市场热度却未能随之一同提升，溢价率与流拍率等热度指标维持低位，较年内首批次有较明显下滑，成交规模也不及去年同期。

克而瑞数据显示，在一二线城市土拍增多的情况下，今年9月其重点监测城市平均溢价率3.58%，较上月的3.8%依旧出现了小幅下滑；流拍率方面也在延续上升，其重点监测城市的土地流拍率于今年9月上升至15.6%，环比增加了0.3个百分点，已连续三个月走高。

诸葛找房数据研究中心监测数据则显示，今年9月全国主要地级市溢价率为3.24%，环比微降0.15个百分点，同比下降0.76个百分点；流拍率则为13.26%，较上月下降2.72个百分点。

中指研究院数据也显示，全国300城住宅用地平均溢价率为2.98%，较上月下降0.26个百分点，较去年同期下降1.17个百分点；共流拍住宅地块90宗，流拍率为13.76%，较上月下降3.71个百分点。

“本月流拍率的持续走高，一方面是由于三四线城市流拍的持续，另一方面也是由于二线城市各自市内土拍热度的进一步分化。”克而瑞方面分析指出，同一城市不同区域间土地市场热度进一步分化为流拍率持续走高的重要原因，如合肥各板块之间的热度即进一步分化，土地流拍率也较今年第二轮上升8个百分点至25%，而结合本轮合肥流拍土地的共性特征来看，多为出让附加条件较多，保障配建或商业比例较高的复合属性地块，在企业对于项目利润空间和周转速度愈加敏感的当下，此类地块自是更难实现顺利出让。

克而瑞方面进一步分析指出，相关分化趋势从溢价率方面也有明显体现。以上海市此次集中供地为例，供应的35宗地块均成功出让，其中11宗地块溢价成交，且有8宗地块触及中止价，但分区域来看，城市内土拍热度进一步分化，溢价成交地块主要还是集中在徐汇、闵行、宝山、普陀等传统市区，绝大多数远郊地块和运营难度较大的商住地块依旧底价成交，导致上海本轮土拍溢价率较第二轮下降2个百分点至2.3%。

从集中供地市场的供求数据来看，今年的集中供地市场供应与成交规模均不及去年同期。

“从目前已完成今年第三批次供地的13个城市来看，当前第三批次集中土拍流拍率基本维持在7%～8%的稳定区间，熔断地块占比由年内第一批次的接近30%腰斩至15%，溢价成交地块比例也下降了15个百分点。土拍热度再次降回2021年三批次的水平。”张凯指出，已完成土拍的13个城市，2022年三批次供应规划建面相较于2021年三批次下降了31%，收金额度也下降了11%。

“在今年部分城市增加供地批次的背景下，供应、成交规模稍有分散，加之房企资金压力犹存，拿地多持谨慎态度，成交规模不及去年同期。”诸葛找房方面则指出，今年成交规模不及去年同期，与部分城市增加供地批次等因素不无关系。