集体遭遇流动性紧张，房企资金“七寸”如何被精准拿捏？

集体遭遇流动性紧张，房企资金“七寸”如何被精准拿捏？

第一财经

距离当代置业债务违约仅十天，又有两家大型房企，站在流动性紧张的边缘。

11月5日，佳兆业集团(01638.HK)、佳兆业美好(02168.HK)、佳兆业健康(00876.HK)、佳兆业资本(00936.HK)四家上市公司全部停牌。此前一日，因佳兆业旗下锦恒财富逾期兑付，这家销售规模千亿的房企，瞬间被推到风口浪尖。

另一家销售规模是佳兆业两倍的房企——阳光城（000671），则正对2022年1月份前到期的公开市场债务，与投资人沟通展期。同时，股价大跌、被动平仓、评级下调等因素，都让市场担忧其身上的283亿元短债，会成为地产下个雷点的导火索。

扎堆出现的流动性危机，让地产行业再次被紧张与疑惑笼罩。前不久官方层面释放的利好消息，似乎还未在企业端发生“化学反应”。房企资金集体紧张的局面，也仍在持续。

第一财经记者多方了解到，当下房企流动性困局的根源，在于金融机构集体“收闸”和加强监管。据了解，目前除了按揭贷款稍微松动，房地产其他方面的融资仍处于收紧状态，尤其基本面欠佳的公司，多种融资渠道已被关闭，无法借新还旧，只能依靠自有资金偿还到期债务或利息。

“失灵”的账面现金

如果再有房企继续违约，今年中资美元债市场违约的房企数量，将达到两位数。此前，花样年、当代置业、新力控股等房企相继违约，令市场不甚唏嘘。如今，还没等到宏观环境边际走暖，一些企业的流动性风险，又密集冒头了。

11月5日，内房股集体走跌，中国奥园大跌13.49%、世茂集团跌超13%、雅居乐集团跌去7.22%，建业地产、融创中国、中骏集团纷纷翻绿。此外，佳兆业旗下四家上市平台，已集体停牌；阳光城的股价，自9月份来已然“腰斩”。

市场情绪震动背后，是多家房企资金捉襟见肘。

过去两日，佳兆业、阳光城两家房企因流动性陷入困境，目前两家公司均与投资人和债权人展开协商，希冀获得资金兑付或债务偿还展期。最新的消息显示，大部分债权人已通过了阳光城的展期申请。

有业内人士透露，目前不少房企都已经启动了与债权人协商债务展期的工作，提前预防实质性违约的发生。同时，一些企业已着手变卖资产、以求过冬。

4日晚间，中国奥园公布，旗下上市平台奥园健康正与独立第三方洽谈，事关附属公司的权益出售。11月4日，奥园还遭惠誉下调评级，长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。

值得注意的是，近期陷入风波的房企，或是三道红线全达标的“绿档”房企，或只踩中一道红线。就连出现债务违约的房企当代置业、花样年，截至2021年上半年也仅剔除预收账款的资产负债率超标。这些公司年中的账面现金，均能覆盖短债。

以佳兆业为例，截至2021年上半年，该集团剔除预收账款的资产负债率为69.91%、净负债率为94.93%、现金短债比为1.68。对普通投资者而言，了解上市公司的直观途径便是财务报表；如今，是什么让房企的账面现金集体“失灵”？

有不具名的行业分析人士称，财务报表是时点数据，两三个月前报表上的钱，不一定会长期留在报表上。节点上的数据，操作空间也很大，在不造假的情况下，“该花的钱先不花，不该收的先收回来”，比如奖金、土地款、各种预收款等。

同策研究院研究总监宋红卫则表示，有两个原因，一是粉饰报表，通过财务手段，粉饰三道红线指标，真实债务情况比财务报表要严重。另一方面，随着资金监管的升级，很多房企越来越多的预收款被监管，即使账上有钱也不能动。

申万宏源在研报中也称，随着预售监管资金政策趋严，房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。按揭额度的收紧，也限制了房企的开工和融资。

“现在各项目监管账户的资金控得很严，集团没办法从项目上拿到钱。”多家房企人士同样反馈，现在进钱的渠道就是卖房，但大部分钱都在监管账户里无法使用，导致集团流动性枯竭非常严重。

一家已经陷入流动性困境的房企内部人士向第一财经透露，该公司从七八月份就启动了降价销售策略，去化效果不错，但所收取的预收款和按揭款，能够使用的比重不到30%，这对于到期债务来说无异于杯水车薪。

半关闭的融资渠道

除了资金监管层面的因素，金融机构对房企的态度，关乎后者命脉。

不久前，央行金融市场司司长邹澜在央行新闻发布会上称，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。

值得注意的是，近日有数据显示，10月房地产贷款投放环比多增规模，预计在1500亿至2000亿元左右。金融机构对房地产企业的融资行为，已基本恢复至正常状态。

但有业内人士透露，随着监管层不断释放利好楼市的消息，金融机构在按揭贷款方面稍微加快，不过其他方面的融资，尚未有实质性的松动。

前文所述的房企内部人士透露，其所在的公司已经开始与金融机构商讨展期问题，因为从九月份开始到十月份，曾经合作开的所有金融机构都对公司关闭了融资大门，债务到期无法以新还旧，只能以自有资金偿还债务，重重因素叠加下，导致流动性困境爆发。据透露，这家公司债务总额在过去一段时间快速下降了超过100亿，都是依靠自有资金偿还。

一家上市房企负责投融资业务的高管向第一财经表示，目前大多数房企都面临类似的局面，即国内金融机构暂停新批借款，海外债务发不出，预售账款被严格监控，所有的资金来源都处于半关闭状态，而到期债务只能依靠自有资金偿还，因此，甩卖资产成为最快捷的资金来源。

西政资本表示，目前大部分银行称，政策传导到实际执行尚需时间，以观望为主。以开发贷为例，大部分银行存量业务已占满额度，只有额度释放出来才能新增业务。但在目前信用风险频繁暴露的背景下，新增业务对交易主体和项目的考核已更加严格。

在三季报披露期，多家银行对涉房贷款进行了说明。平安银行称，在严格控制房地产贷款规模占比的同时，加强风险管控，继续实行名单制管理。同时，对存量房地产业务进行风险排查，升级资金封闭管理的要求，在项目选择上标准也更高。

值得注意的是，在长沙、合肥等热点城市，按揭放款速度也并未改善。有长沙项目负责人告诉第一财经，现在按揭放款非常慢，从年初至今都是如此。“大部分开发商都缺钱，因此打折促销，但就算成交了，银行按揭放款慢，回款也不会特别好。”

“即使说融资流动性释放，也需要一定时间，并且不是所有企业都能第一时间获得，首先还是优先央企国企、或资质较好的房企。”业内人士称。上述长沙负责人也透露，一些在大型国企工作的同行，从不操心银行额度，“有多少放多少”。

从根本上看，金融机构对放贷风险的判断，与楼市环境息息相关。申港证券表示，当前市场对行业表现出的悲观，更多来源于对商品房市场走弱的担忧。随着近期房企频繁违约及房产税试点出台，部分置业需求及市场预期已出现一定影响，导致销售持续疲软。

克而瑞数据显示，10月TOP100 房企当月全口径销售金额为8978 亿元，同比增速为-30%，延续7 月以来的下降趋势。TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100房企下跌最明显，同比分别下跌-36.0%、-42.2%、-35.2%。多家机构预计，四季度房企销售仍将走弱。