多地二手房学区房热度一降再降，那些手持多套房的人怎样了

作者 | 第一财经 吴斯旻 黄琼

今年的楼市“金九银十”成色不足。

回顾今年下半年的全国楼市：二手房市场“跌跌不休”，新房市场“冷热不均”。

58同城、安居客近日发布的2021年《10月国民安居指数报告》显示，10月份，中国新房找房热度继续下滑，环比下跌4.3%。当月楼市热度下滑较大。易居房地产研究院数据显示，10月份监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较上月缩水1.4万套，环比降低26.9%，同比大降42.8%；1~10月累计，13城二手住宅成交量同比增速年内首次转负，下滑2.1%。

楼市为何会“入冬”？

深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪在接受第一财经记者采访时表示，主要是因为今年以来调控施策更为精准，比如各地相继效仿的参考价政策，对金融杠杆进行了精准打击；与此同时，国家也在公共住房领域持续加大供给，缓解热点城市供需矛盾；此外，受银行系统贷款集中制度的影响，前三季度部分城市贷款额度趋紧，“综合这些因素，当前楼市预期发生了根本变化。“

海淀热点区域二手学区房继续降温

“实施指导价后，整个片区的二手房价格降了很多，大部分（挂牌价）都比指导价低。”北京市海淀区万柳片区一位房产经理人近日对第一财经记者表示。

今年国庆长假前，北京市海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

这份名单包含海淀29个重点小区，针对60平方米以下小户型、60~90平方米中户型及90平方米以上大户型均给出了指导价，超过挂牌指导价1%的则不让挂牌。

这些举措让热度已有所下降的海淀二手学区房市场再度降温。

上述房产经理人表示，以年初迎来两轮跳涨、小户型房源挂牌价一度涨至19万~20万元/平方米的蜂鸟家园小区为例，10月份至今，该小区同类型房源挂牌价大致降为14万元/平方米左右，若以房源总面积50平方米来计算，总价降了约有300万元。但单价降低的同时，该小区挂出的房源量较此前少了十几套，成交量也继续萎缩。

在与蜂鸟家园小区相距约十公里的海淀上地东里小区，因背靠中国互联网聚集区西二旗，今年年初，一度出现客多房少、“10天跳涨30万”的景象，如今房价也趋于平稳。

“年初跳涨的水分已经被挤得差不多了。4个月前，60平米左右的小两居成交总价还可达到900万元（单价约16万元/平方米），10月份以来，同户型房源的挂牌价大概在11万元/平方米，降幅甚至超过25％。即便如此，也鲜有成交。”该片区的一位房产经理人对第一财经表示。

销售遇到压力

海淀热点区域二手房市场的量价齐跌现象，是北京二手房市场下半年遇冷的一个缩影。

合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，北京二手房成交下行的背后，是诸如升级限购、围堵“假离婚”、及时推出海淀指导价等一系列调控的共同作用，加之学区房不确定性和政策对楼市投机行为利空的确定性增加等因素，让置业者、投资者和业主心态发生变化。此外，近月来，信贷收紧、批贷周期拉长更是对二手房交易造成了直接影响。

北京住建委官网数据显示，北京10月二手房住宅网签9340套，环比下调约25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调。“10月成交已跌破万套，未来两个月，如果政策或信贷方面未见好转，成交也将持续处于低位。”郭毅称。

二手房流通性被降速，也影响了以改善及高端产品为主力的北京新房市场。伴随楼市遇冷，此前热门的楼盘，相继面临了销售压力。

位于北五环的北清云际，拥有多套83平米的小两居户型，被称为“码农刚需盘”。近日，其二期北区项目取得预售证并正式选房销售。据媒体报道，因间隔不到一月时间，二期北区83平米两居室房源的售价比一期南区同户型降了25万元，遭到业主维权。

对此，第一财经记者4日向一名北清云际开发商置业顾问求证，该名置业顾问称，北区83平米户型的房源确有降价活动，但只针对于全款客户，若分期，价格并未松动。

除北京外，深圳、广州、杭州、宁波等热门地区也相继传出二手房市场骤冷、成交量触底的消息。

以宁波为例，根据宁波住建局最新统计，9月全市二手住宅共成交3149套，其中市六区成交1845套。“此前，商业银行房贷放宽周期拉长乃至停贷，导致二手房市场成交量持续走弱。10月份，虽然宁波奉化和鄞州相继释放出人才补贴政策，但楼市整体依然比较低迷，同时，当下宁波的二手房贷仍比较吃紧。”一名当地的房产中介告诉第一财经。

在深圳，二手房市场行情同样不容乐观。深圳二手价格环比从2021年4月由涨转跌，至今已连跌7个月。根据深圳市住建局数据，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，环比9月下跌9.1%；成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%。

多房者开始焦虑

“业主和购房者的博弈仍在持续。大多数业主都愿意降价，但在已知底价基础上，购房者的议价空间也缩窄了，购房者或持观望心态；而不愿意降价的业主，则面临两个选择——出售但不让挂牌，或选择观望，暂缓出售。”前述北京海淀区万柳片区房产经理人对第一财经记者表示。

伴随学区房的不确定性增加、政策对多套房持有者利空等消息相继传出，部分持有三四套房产的北京人开始焦虑起来了。

李女士在北京东城区持有一套小户型学区房，并在京另持有两套100平方米左右的房产，她表示，学区房是给孩子预备的，买的时候也在近几年比较高的价位。伴随教育均等化的推进，学区房价值或继续缩水，她开始考虑抛售，“但当前，购房者继续看跌，并不适合出手，我可能会再观望一段时期。”

在浙江宁波拥有6套房产的郑女士也对第一财经表示，“伴随政策对多套房持有者的潜在风险增加，我之后或会考虑置换和优化资产配置，但在楼市下行、政策尚不明朗的当口，我还在观望。”

郑女士称，9月份以来，当地不少新房一开盘很快被抢完，近期，虽新房成交量有所降温，但成交价却没什么变化。相比之下，二手房成交量更低迷，挂牌价也时常出现松动。在此背景下，郑女士并没有交易的打算。

与此同时，她还表示，“由于我目前所持的房产大都在学区或者较为核心的地段。综合这几年的行情，房价还在一路高升的，大致从2012年~2015年开始，增长速度明显加快。近年来，公民同招政策让学区房涨了一波，融创项目拿地让周边的房子涨了一波。所以对于这部分房产，我在接下来较长时间内也不打算抛售。”

她以自持的一套位于宁波镇海中学附近的学区房为例，房子面积为70多平方米，2012年以60万元总价买入(二手)，2018年挂牌价在120万元，现在价格在300多万元。

不过，除却位处热门区位且将长期持有的房产外，郑女士称，随着楼市分化，她不会再考虑去远郊投资。2018年，她曾在宁波余姚以90万元的价格置购过一套110平方米的房产。但由于近年来该房产所在的地段市场行情不乐观，一年一万多、每月不到1000元的租金仅为宁波中心地段的1/5~1/4，房屋增值的空间也有限，甚至有向下波动的风险。

“原本投资那块是因为在高速路口下面，觉得可能有升值的空间，但闲置了太久，今年打算出租时，发现租金很低，还不如卖了来北仑付首付，再买一套。所以，我今年以103万元的总价把它卖出了。”郑女士称。

让房子回归居住本质

西南财经大学经济学院教授刘璐对第一财经分析称，当前楼市分化加剧的问题，不仅体现在不同城市之间，甚至同一城市内部的不同区域之间，楼市走势的分化也在加剧，“投资者对政策的预期，或将使楼市分化加剧，即热的区域有可能更热，而冷的区域有可能更冷。”

多名分析人士对第一财经表示，当前置业者心态变化背后，也与楼市底层逻辑发生了根本性变化密切相关，这是在楼市去杠杆化、去投资化背景下，市场的正常反应。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析认为，预计热点地区多套房持有者，一方面可能会综合考虑持有成本、出租收益或未来房价上涨预期（结合住房类型、区位等）等因素，评判是否出租或出售；另一方面，也会考量自住住房的居住品质对多套进行置换改善居住条件。

近日，深圳联合产权交易所网站显示，有相关机构一次性抛售位于深圳百花片区长城大厦小区的23套学区房，其抛售价格明显低于市场价格。而该片区的一名房产中介告诉第一财经，从该房产10月18日在网站上挂出后到目前为止，公司里一直没有听说有同事带客户去拍。据其介绍，在售的这23套房源，所带的学校是深圳实验中学和百花小学，皆是“名校”房源。

华洪认为，调控政策不会消灭掉市场需求，只会改变交易节奏，调控的本质在于让房子回归居住本质。因此，居住属性占优的房源依然会得到青睐，而在调控过程挤出来的投资客，出现局部抛售也属于市场的正常现象。

58安居客房产研究院统计数据显示，10月全国找房热度持续下行，不过三亚、汕头、扬州等城市找房活跃度环比出现了上涨态势，其中，三亚10月找房热度环比上行13%；在一线城市二手房热门板块排名中，购房者对于北京密云、长阳、北七家、良乡和怀柔关注度较高；上海的南桥、浦江镇、陆家嘴、惠南和九亭关注度较高；广州的新塘、新区、科学城、花都西和金洲较受青睐；深圳的龙岗中心城、后海、华侨城、大运和民治等板块热度靠前。

在“稳”楼市政策频出的背景下，深圳刚需金先生既觉得是赶上了买房的好时机，但又担心购买的二手房变成“高位上车”，而另一方面，热门新房打新又难中签。上述深圳百花片区的中介也对第一财经记者表示，最近不少有想法买房的客户都比较关心房地产税和大学区政策，多数还是想着观望观望，再等等。