土拍下的房企“众生相”:头部房企拿地凶猛,中小房企为生存而战

随着22城“双集中”供地新规的实施，各城今年首批集中土拍大戏从4月中旬开始陆续拉开序幕。截至目前，已有包括北京、广州、杭州等12个城市开展了首批集中供地的出让，成交总金额约5715亿元。

开发商热情较高、溢价率有限、利润空间不大、大房企和本土实力房企获地率更高……这是12城首批集中土拍呈现出的普遍现象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利润空间变小；拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能获地，下半年业绩就无法保证，这也让一些企业可能会去冷门的地方冒险拿地。”

某TOP20房企区域总经理陈晓向《每日经济新闻》记者直言，“双集中”供地新规的原本的意图是控制地价，但实际上，重点城市一年只有三次集中供地机会，这让房企们越来越恐慌。

不过，集中土拍背后也有 “赢家”。在陈晓看来，集中供地意味着集中融资，势必会造成开发贷成本和按揭成本上升，开发商被迫高息借钱，金融机构吃到了真正的“香饽饽”。

数据来源：每经记者据公开数据整理

净利润不足2个点

自4月15日长春打响集中拍地“第一枪”至今，22个重点城市中已有长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门12城结束了首轮集中拍地。

从上述12城的首批集中土拍情况来看，房企的参与度很高，地块竞争激烈，部分城市的土地溢价率被推高，多数城市溢价率“限高”，自持和配建比例大增。

如重庆的首个集中土拍，46宗成交地块中有30宗的溢价率均超过40%，占比超过60%；其中沙坪坝地块溢价率达到129.98%。

深圳和厦门虽然参拍地块较少，分别仅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企参与，整体溢价率均在30%左右，厦门的实际溢价率更是超过55%。

但这些“高溢价”地块只是在此次土拍中的横向对比，各城市纵向对比会发现，今年的土地成交溢价率总体不及往年。如福州、广州、长春、杭州、深圳等城市，因规定了溢价率上限，实际的成交地价不及去年的水平。

但大多数城市的“竞配建、竞自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢价率控制在26%。但多宗地块的自持比例超过20%，城东滨湖新区单元地块的自持比例甚至达到了40%。

数据来源：贝壳研究院

考虑竞配建、自持等因素，房企的利润空间将进一步被压缩。

如杭州，结合本次集中供地成交地块周边在售项目的平均售价来看，地房比多在70%以上，盈利空间较小。即使是地价整体比较平稳的青岛、沈阳，部分优质地块也被封顶+竞配建成交，部分项目盈利都存在问题。

滨江集团董事长戚金兴近日就表示“在杭州集中供地拿下的地块净利润只有1%-2%（含自持部分面积）”，而北京和深圳的集中拍地溢价空间相比往常也有所缩减。

陈晓告诉《每日经济新闻》记者，已经完成首批集中土拍的12城中，青岛、福州、广州地市相对稳定，毛利率均在30%以上，处于相对较高水平；而土拍情绪高涨的无锡、重庆、厦门等城市，拿地毛利率多处于10%的较低水平。“尤其是无锡这样的城市，加上高配建，多宗地块大概率面临亏损。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示，土拍高溢价、高自持，即使深耕杭州的滨江这种大房企，也只能接受低利润率的现实。而且过高的自持比例，使得变现周期长、现金回流压力更大，这对于资金高压的房企来说影响直接。

“因此，结合后续可能面临的限价销售，房企如果不能做好精细化运营、控制费用，项目很难不亏。”张波直言。