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房贷利率见顶 楼市韧性还能坚持多久?

来源:中新经纬 更新时间:2020年11月18日 【字体:

居民中长期贷款创新高

最近,10月份金融数据发布。乍一看,情况不容乐观:10月社会融资规模增量为1.42万亿元,和9月份的3.4万亿元相比,可谓断崖式下降。不过每年10月全社会的融资都会季节性滑落,因为要考核指标,就要把资产的分母做大了,贷款项目要赶快放。今年也是如此。

值得注意的是,10月份,居民中长期贷款(大部分是房贷)新增4059亿元,比去年同期的3500亿元还要高500多亿。今年1-10月居民中长贷新增额已突破5万亿元,比去年同期增长了11%。

看来,今年商品房市场有超预期的表现。综合各方预测,今年全年新房销售面积预计将与去年持平,销售额上涨5%以上,核心原因不得不谈资金。不过,房贷政策也在逐渐收紧。从贷款新增量来看,居民中长期贷款多增的部分,已由7月的1650亿元回落到10月的472亿元,这就是压降房贷的结果。但是新增量的减少,并不改变新增贷款创新高的事实。对楼市而言,这已经是非常大的推力,疫情后又便宜、又多的这一波贷款潮,已经将楼市的热情推起来。6月份,全国新房均价每平米首次“破万元”,达到了10113元。7-9月份,新房价格继续在“万元”大关上方,每平米分别达到10263元、10539元和10191元。根据国家统计局的数据,2020年前三季度,全国商品住房均价达到9988元,离“万元大关”只有一步之遥。2020年是个值得纪念的年份,全国房价“万元时代”开启。

房贷利率见顶 楼市韧性还能坚持多久?

1999-2020年全国新建商品住房价格走势图

房价,明显在上涨

居民中长期贷款刷新记录,自然与房价和销售面积的增长密切相关。今年前三季度,全国商品房累计销售面积11.71亿平米,同比下降1.8%,降幅连续7个月收窄,年底增速转正基本没有悬念。疫情下不许集聚,售楼处关闭了近半年,但是商品房销售面积居然要硬生生“转正”了,只能说房地产韧性太强。要知道,疫情后商品房市场受到的冲击,比普通居民消费受到的冲击大得多。一季度,商品房销售面积同比下跌26.3%,而社会消费品零售总额下跌了19%。但是,5月份开始,二者的走势开始分化了,到了9月份,商品房销售马上浮出“水面”了,而全国社会消费品零售总额累计同比下跌仍达7.2%。

房贷利率见顶 楼市韧性还能坚持多久?

商品房销售面积同比、社会消费品零售同比增速图

如果看全国商品房销售额,8月份就转正了,1-8月份全国新房销售额9.69万亿元,接近“10万亿元”大关,也创下历史新高,同比增长1.6%。1-9月份,全国商品房销售额达到11.6万亿元,同比涨幅扩大至3.7%。从4月开始,销售金额与销售面积出现增幅“剪刀差”,二者之差从4月份的0.7%扩大到9月份的5.5%,金额涨幅大于面积涨幅。从数据来看,房价在明显上涨。原因主要有几个方面:首先,现在卖的项目,多数是前两年拿的地,那时正是地价高企、地王频出的年代。根据wind统计,2019年100个城市出让地块的楼面均价首次突破3000元/平方米,达到3087元/平方米,房价也顺势走高。

其次,疫情后,部分限价政策松了一些,这自然会结构性地推高房价。当然,也不是所有城市房价都在涨,主要是重点一、二线城市。疫情后,国家重视都市圈建设,规划利好多,加上因疫情延后的潜在需求,持续释放的时间拉得很长,这些城市的商品房价格高,销售占比增加,销售规模扩大后,自然会推高全国均价。10月份,4个一线城市成交同比增长34%,广州、深圳、上海市场很火。以深圳为例,“7·15”楼市调控以后,二手房成交量下跌40%,需求立马转向新房市场,新房成交量同比增长60%-70%;上海更明显,5月份以来,新房、二手房市场都在高位运行,8、9月份二手房成交量突破3万套,10月份尽管成交量降至2.8万套,但同比增长了76.8%,在高位上稳定住了。

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