房贷利率见顶 楼市韧性还能坚持多久?(2)

大环境不乐观，市场大概率见顶回落

整个9月份，由于“三道红线”、开发贷款排队的问题，开发商营销战打得很激烈。毕竟，销售回款占资金来源的60%，这部分拿回来，资金面就大为好转了。笔者所在的珠三角，除了广州、深圳、东莞这三个城市外，其他5个城市开发商降价促销愈演愈烈。第三季度这些城市新房销售面积的增速，基本上实现了“由负转正”，全年也不会太差。

到了10月份，市场高位回落。贝壳研究院数据显示，2020年10月份，66个城市新房市场合计成交套数环比下滑13.7%，成交面积环比下滑12.9%。近期，笔者和很多业内人士交流，大家普遍的一个观点是，楼市政策基本面和资金基本面都不乐观，市场会像往常那样周期性地见顶回落。

7月份以来，“冒头即打”的调控思路很清晰，20多个城市强力调控，甚至类似海盐这样的县级市也一样，说明调控已经常态化了。资金面也是一样。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会后，马上出台了“三道红线”，9月份开始房企融资明显减少，特别是对信托等非标的打击，非常严厉。

所以，虽然1-10月商品房销售额明显增长、创下新高，推动居民中长贷款创新高，但增加的额度在减少，部分贷款确实延后了。同时，也释放了一个信号，这一轮“信贷潮”的顶点该到了。此外，10月份，全国首套房贷平均利率九连降趋势结束。从融360监测的全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平，同比下降0.28个百分点。从过去数据看，房贷利率和销售面积趋势刚好相反，前者领先3-6个月。

因此，楼市的动力可能真的减弱了。

商品房销售面积同比增速、首套房贷利率图

不必悲观，热点城市需求仍然旺盛

不过，市场的韧性远比我们想象的要强大。数据显示，11月1-9日，35个城市新房销量增速显著改善，需求改善也带动库存去化。根据方正证券的统计，截至11月8日，16个城市新房库存105.2万套，比上周环比下降0.4%，去化周期为10.4个月，环比下降0.2个月，远低于18个月的警戒线。因此，随着2015-2018年快速“去库存”，目前热点城市在售库存并不大，库存对需求的压制不明显。

目前来看，热点城市需求的潜力和范围，远比我们想象的乐观。比如老旧小区改造、换房的人很多。根据贝壳发布的最新一期二手房供给月报，重点18城市链家二手房在售房源中，楼龄超过10年的房源占比63.2%，其中楼龄超过20年的房源占比24.8%，楼龄小于5年的次新房占比13.6%。另外，房企启动全渠道促销后，广告效应叠加降价效应，对市场需求的带动和转化，还是比较明显的。毕竟，热点城市外来人口多，想买房的人多。深圳限购强化以后，很多人转向惠州、东莞，甚至购买公寓等。

同时，尽管资金面收紧，但并不是像过去“严调控”式的收紧，而是有所为有所不为。毕竟，楼市强调“稳字当头”。值得注意的是，除个别中心城市及核心区域之外，全国大部分城市房价面临的不是上涨压力，而是潜在下行压力，比如山东、河南、天津等地，近期不断传出房价下跌的消息。从前瞻性指标——带看认购指数来看，根据贝壳的数据，市场热度仍在高位，10月，热点城市带看认购指数环比分别增长21%和22%，达到年内最高值。这意味着，核心一、二线城市市场需求依旧坚挺，随着供应持续放量，成交大概率将有所回升，部分城市更将出现年末的“翘尾”行情。全国数据看，今年依旧是在高位徘徊。

最真诚的买房建议

对于刚需来说，年底是一个买房的好时节。

开发商年末业绩压力大，优惠也比较多，新房可挑可选。从现在起到春节前后，都是选房时机。当下，各个片区基本不缺新盘，轨道交通也四通八达，选择范围也广了。

多去现场看看、多比较几个项目、多去已入伙社区或周边社区打听打听，多听听论坛里的声音，多看看前期销售情况、老业主的评价。这样，你就知道开发商的宣传靠不靠谱了。

另外，热点城市的限价又启动了，各种“精装”变“惊装”的乱象，可能又会出现，建议选品牌房企的项目，地拿得早的项目，优惠会实在一些;高地价项目，必须要谨防“提价后折扣”“捆绑销售”“装修缩水”等口惠而实不至的伪优惠。

对于部分库存大、已开启降价的省份，比如河南、山东、天津等，建议暂缓。如果急需买房，如婚房、换房、学区房等，也建议仔细甄别，能捞到性价比最高的。

二手房被新房压制着，业主降价空间也慢慢打开了，特别是对于换房业主，交易周期和贷款周期拉长，急卖的有比较大的议价空间，能对冲税费和中介成本，而且买了以后马上能入住。

总之，现在到春节前，还有接近4个月，当下的楼市基本是买方市场，不建议着急入市，希望大家都能买到自己中意的房子。

来源：中新经纬