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2020,楼市可能有的六个小趋势

作者:真叫卢俊 来源:和讯名家 热度: 更新时间:2019年11月10日 【字体:

算算时间,还有一个多月就快跨年了。按往常逻辑,差不多也快到该做2019年总结的时候了。

从过去窥见某种未来未必没有效果,但这里我先和各位普及一个词,“慢变量”。简言之,有些我们不常接触,但却对未来趋势本质影戏的隐性变量,好比无风不起浪,看着是风,但如果思考深一步,你会发现驱动的根本还是太阳月亮。就像我们都知道城市化还有10%的增量空间,楼市起码还能蹦跶十年,但是没人谈论每1%的慢变量,是被哪些能量包裹。所以,我今天想和各位聊聊我的洞察,那每1%数据变动中,正在发生的小趋势。具体来说,我总结为,六个。01去中心化城市加速崛起不知道大家有没有注意一些城市,好比一线的深圳,二线的苏州,三四线的南通,都在目前趋冷的楼市周期,在各自城市圈层中,进行了一场“逆生长”。

当然我们可以找出各种维度解释,深圳抢人啊,苏州限价啊,南通地铁啊,但想要逆风跳舞,总是差点意思。

而把这些城市的底层给捋了一遍后,我发现了一个很有意思的归纳,这些城市都完成了多核布局。

也就是说,这些城市很早就完成去中心化,那你会说,不是强中心城市应该在这高强度城市竞争更有优势吗?

听上去也不错,但是本质上就是把城市资源攥成了一个拳头,而不是把资源像手掌一样摊开。

这种模式在城市化前期一定是最高效的,因为能集中力量办大事嘛,但如果城市化深度期,瓶颈也很明显。

而去中心的城市熬过发育期的好处就来了,地段平权,房价烫平,内部流通性也能变得非常充裕,城市对周期抗性还蛮高。

最重要的是,比拼后期体力的城市化,能释放扩张余力,还是多核城市。

好比到了后来,多核手机总比单核手机运行的快点。02调控开始微操三鱼除了爱好买房,还有个小小的爱好,电子游戏。而游戏圈一直有个掌握话语权制高点的存在,暴雪。

暴雪为什么能对游戏行业有这么大影响力,因为暴雪打造游戏规则是非常细腻,这造成结果就是,普通玩家和高玩最大壁垒,就是微操作。

我给大家整理下最近调控路径,上海临港(600848,股吧)定向放松人才限购,南京六合大专不再限购,天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽,海南三亚随后也跟着放松。

如果以前调控用大开大合的重剑的话,那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀。

在军事上有个术语,叫“外科手术式的打击”,对精准目标精准命中。一方面,“房住不炒”已经是明确的政策箱体,留给各大城市的操盘空间确实不多。

但更关键的是,没有了狂飙突进的初级城市化,下一步每一个城市的扩张一定会进入一种相对缓坡的阶段。未来各种城市的操作主要发力点,集中在城市深度发育和打补丁。

换句话说,原先内部发展不行的板块,要想办法拉你起来,那些过气的板块,能不能再找回一次青春。

城市间的微操作,大概率会贯穿接下往后整个楼市余生。03县城开始出现二手房中介接着来聊聊县城,作为从一个从小镇走出来的青年,对自己家乡多少都会有点关注。

我老家作为一个四线都算不上的县城,在以前的认知里,一直都是一个只有新房市场,没有二手房交易概念的地方。

因为大家没什么地段的想法,都是几条主轴街道就能走完了,也谈不上什么改善,一套房子真的能住一辈子,也没什么二手房交易中介门店了。

而事实上,作为地产人国内我去过的县城也不算少,因为没有二手房流通,没有二手房交易中介门店也算个普遍现象。

本来大概率上,就会这么岁月静好下去了,结果也没逃过这两年的棚改浪潮。

但很快棚改过去了,房价也停了。不过我却看到了一个很有意思现象,二手房的中介开始出现了,而且看着还挺正规,还不算很野生。

我和其中最大的一家的创始人聊了下,得到答案很有趣。因为县城以前没有什么房地产概念,但是这两年的棚改给到市场很好教育作用,财富效应实在太好。

对于产业通常单一,吃政治资源饭的县城人民来说,突然发现原来楼市是这么好财富盒子,当新房都不够时候,二手房就必须要出现了。

而与此同时,集团军开始入侵了,碧桂园第一个来吃了螃蟹,虽然在处于一二线鄙视链的下游,但是这里碧桂园第一次教会人们好房子的定义是要带会所,有人车分流的。

不是县城没有购买力,只是没有合适产品来填充市场,县城楼市生态被彻底激活。

最近我有朋友想买恒大开在老家的一个文旅项目,我问他为什么想买,他说因为他们镇上土豪圈已经包圆了220套。

最后,我问了下那位二手房创始人,去年的收获怎么样,“300套吧”。

有时候,我真的不知道,县城的楼市是刚刚开始,还是注定衰落。04改善当道,消灭两房之前和大家一直在分享一个观点,在上海,轻易不要买两房了。

而为什么会有这么一次洞察,是因为最近在上海看盘密度蛮高,看过上海最新入市的项目越多却发现,上海的开发商越来越不喜欢做两房。

他们愿意主推给客户,基本都是三房。

看着很反上海的上车逻辑对不对,然而我们真的去切入市场就会发现这个事情是完全合理的。

首先,上海新房产品经历了起码四代的升级,已经轻易的能在目前主流二房的价格区间里,拿出三房的产品。

接着,市场也在变化,跟着人口红利一起消失,还是在变老的80,90后,也意味着,这批购房主力买房必须需要进入家族化模式。

在高房价和城市房票变得比房子更宝贵年代里,谁能够提供最高性价比的“一站式家庭空间解决方案”,谁就能吃进更多市场份额。

所以,轻易不要买两房,因为未来,这个模块的接盘侠没有以前多了。05没有暴击一位以前很擅长拉杠杆玩极限,只囤不卖的投资客告诉我,他开始出清他手上1/3的房源了。

背后逻辑也不复杂,背了这么多年的高杠杆,还放弃高生活品质,但现在,以前那套多少有点不适合了。

之前吧,所有高杠杆的风险,都是会在楼市的财富暴击下灰飞烟灭,但是现在,所有暴击的念头都反而被打的灰飞烟灭。

16年跟投上海的2套房,算算房贷和横盘效应,基本都亏了,更重要是,博暴击的打法,真的开始威胁到他现金流了。

“是玩真的”,“我是说不让炒房”,他在撸串时候这么和说。

“但我觉得更要紧的是,房价冲的太猛,太补,得缓缓,不然大家都没得玩了。”

我也问他,房子卖了这些现金去干嘛,他说他不是卖房子,而是资产盘整。

我是换成更好的地段或者房子,到我孙子辈都还能涨的那种。”06超级垄断最后,写一点关于我们行业的吧。

今天我们团队有个话题讨论挺火,关于为什么好产品越来越少。其中有个说法很有意思,就是好产品本质就是烧钱,而当下行业开发成本非常高,中小开发商开始连地都拿不起,你能期待他能掏出多少钱和精力去打磨产品。

即便个别的惊鸿一瞥,也是个人老板情怀之作,很难放到行业去批量复刻,所以,未来能做出好产品的主导权基本都握在规模化的大开发商手中。

而驱动这些开发商动机,似乎正在从一个好产品变成一份亮眼的财报,自然而然配套打法,自然就是高周转。

看着我要写点情怀,但我要说点现实。

如果我们剥离土地金融价值,单说造楼这件事,本质上就是做一个好商品,我们看到世界上当下所有好产品提供商,从美国,德国,日本的路径几乎一样。

先跑马圈地,再决定牌桌上还能剩下哪些玩家,最后这些赚够钱的玩家,能给你奔驰,PS,苹果这些让你眼前一亮的产品。

我们可以大声疾呼行业可以慢一点,但行业要做的其实是快一点。

在全国还有10万家开发商,头部前五开发商还没占比超过30%情况,大家想的事情其实只有一件,怎么能让我在逃命奔跑的赛道上,停下陪你一起品红酒。

说实话,过度竞争激烈的市场,大家想的一定只是,活下去。

这点上,虽然行业零星并购重组没断过,但是不够快,所以与其是一种趋势,但不如说是我的一种期待。07和大家聊了这么多,看了好像零零散散,但是我希望大家能真正意识到,我们真的走完了简单粗暴的城市化过程。

现在摆在我们面前,是一条看似已成定局,但是其实到处暗流楼市后半场。

这里,我希望各位只要牢记一点,未来楼市,不做错,比追求做对更重要。

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