房企九月销售超预期 “银十”降价促销仍是主旋律

整体来看，由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期，四季度加速推货入市，积极推盘去化仍是主流，而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期，预计“银十”期间，房企降价促销仍是主旋律。

过了几年好日子的开发商，发现今年的日子太不好过了，尤其是“找钱难”。

9月底10月初，一些房企蓦然发现，利率超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例，最高的已达18%。

年初短暂的“小阳春”后，房地产融资窗口期也徐徐关闭，房地产金融政策从5月份开始持续收紧，融资成本也节节升高。

克而瑞数据显示，前9月房企新增债券类融资成本7.03％，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08％，较于2018年全年增长0.86个百分点。

融资受限，为保证现金流安全，加快销售回款成“救命稻草”，刚刚过去的9月，大多数房企通过“降价跑量”，整体销售表现超预期，意外地杀了个“回马枪”，其中龙头房企尤甚，恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿，恒大更超过了800亿，创下历史新高。

不过，相比往年，今年的9、10月楼市仍不能称“盛景”，接下来的四季度，房企还得加把劲，不然销售目标完成率都有问题。

融资成本再升

9月一个明显不同于往年的行业现象是，房地产公司的融资成本，全都上升了。

克而瑞数据显示，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3％，同比上升17.2％，但无论是大型房企还是小型房企，均出现融资成本持续上涨的现象。融资成本最高的为TOP51+的企业，达到7.28%，较2018年增长0.85个百分点。

安信证券的数据也显示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

从房企性质来看，中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%，相比2018年分别上升12BP、12BP，而非国企综合融资成本中位数6.91%，相比2018年分别上升51BP。

融资成本的上升与政策严控房地产金融有关。5月份开始，央行、银保监会纷纷出台文件，限制房地产信托、海外债等，进入下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级。

8月底，监管对房地产开发贷款也进行了限制。多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的规模。多位房地产金融界人士指出，这样可能导致大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。

还有其他的一些融资手段，现在也同样受到了制约。联讯证券分析师李奇霖表示，比如供应链的ABS是房地产开发资金的重要补充，但现在供应链ABS也被限制了，去年大概新增了1300多亿，今年新增大概1100亿。

此前的8月，多数上市房企在发布中报时就已透露对融资环境的担忧，提早做好“过冬”的准备。

旭辉集团高管表示，中国房地产开发商的融资市场明显收紧，境内外融资渠道限制增加，债务融资挑战重重；融创中国管理层认为，此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的严格，预计监管层的控制会更严更快，下一步市场可能就是没有债可以买；越秀地产有关人士也直言，下半年房企融资环境将稳中趋紧。

“我们公司现在几乎所有的融资渠道都用上了，总体成本比去年上升了1-2个点。”广州一家中型房企资金部人士透露。

雪上加霜的是，前几年房企融资环境宽松，借了大量款项，如今大多负债累累，迎来偿债高峰。

平安证券研报显示，2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将持续积极。报告指出，近期行业资金面持续收紧，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。