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“保交楼”周年调查:纾困资金门槛不低,盘活项目占比不高

来源:第一财经日报 更新时间:2023年07月05日 【字体:

去年此时,全国多地烂尾楼业主发布“停贷声明”,引发行业震动。此后728政治局会议明确政策基调,规模数千亿的纾困资金入场,一场轰轰烈烈的“保交楼”行动开始推进。

一年过去,各地交付成绩如何?一份业内调研数据显示,截至5月全国保交楼项目交付比例已达34%,其中华南地区交付比例达56%,华东地区40%,较低的西南和华中地区分别为15%和16%。

有出险房企人士告诉第一财经,自政策加大力度保交楼以来,有可喜之处也有现实困难,一方面纾困资金推动了部分项目切实复工、交付,但那些“资不抵债”的项目,拿不出充足抵押物申请借款。“我们项目太多、情况太复杂,有的项目钱够复工但不够完工。”

业内人士建议,“保交楼”工作仍需政策加大推进,比如银行端解决因支持“保交楼”放贷形成坏账的问题;提供配套资金用于支持“保交楼”的银行,允许适度突破“房地产贷款集中度”要求等。

烂尾楼仍是难啃的骨头

房企停工、楼盘烂尾,背后往往关乎着不菲资金,现实中解决起来并不容易。

近日便有网友在人民领导留言板称,自己购买了河南省平顶山市永基状元府项目房源,但6号楼9号楼到现在都没复工,且存在复工后又停工的情况。

对此,河南省平顶山市湛河区人民政府办公室表示,上述项目2014年7月正式开工,后资金链断裂,2017年停工。2019年多次与相关银行协商,并签订债务和解协议、成立监管账户;当年7月,举行复工仪式,项目陆续复工。2021年7月,项目3、5、7、8号楼交房。

好消息出现不久,又有“意外情况”发生了。2021年10月份,平顶山市农信办、市郊农信联社、新华农信联社合并为平顶山鹰城农商银行,开发商申请的按揭贷款,由于种种原因未批复,导致资金链断裂,2、6、9号楼停工,目前开发商正在筹措资金,待资金到位后复工。

从开工至今,这个项目前后已历时近十年,但仍是城市土地上待处理的“伤疤”。有购房者甚至2013年便已交付定金,十年过去后仍然无法入住。

以前,各地此类零散出现的烂尾楼问题不断,但去年诸多规模房企陷入资金危机,导致旗下项目停工,引发了新的连锁反应,“保交楼”成为行业最重要的话题之一。

今年年初,克而瑞发布了一份报告,对32个典型城市290个前期停工项目进行调研,显示尚有126个项目(占比43%)处于停工状态,保交楼的任务依旧“道阻且长”;16个项目间歇式、小范围复工,二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个,占总量21%。

进入2023年,房企拼力“保交付”,不过整体进度仍较为缓慢。据百年建筑网组织全国各地1114个项目进行的保交楼进度调研,截至5月全国保交楼项目交付比例已达34%,较3月增加11%,各地区分化较为明显,最高的华南地区达到56%,西南和华中则只有15%、16%。

从施工进度看,项目中处于装饰装修阶段的占比最高,达到50.4%;第二部分是主体结构施工期,占比为33.7%;已封顶的占比达到12.9%,烂尾占比2.5%,占比最小的为土方及以前部分,仅为3%。

“政策大力支持保交楼一年来,可以说有看得见的成效,至少纾困资金在切实推动,也让大家看到了实实在在的开工和交付。”郑州一位本地房企人士称,当地几个此前典型、有代表性、知名且烂尾许久的项目,都在这半年里交付了,也算是有所进展。

集中资源“保交楼”,也成为当下房企的一致动作。据亿翰智库统计,头部企业仍然是“保交楼”的主力,TOP5房企的交付套数均超过10万套,占TOP50房企整体交付量的36.38%,TPO10房企的交付套数超过整体的一半,其中碧桂园交付套数27.8万套。

此外,绿地集团上半年实现交付面积1123万平方米,同比增长20%,交付总套数约10万套。龙湖集团方面表示,上半年在全国37座城市的84个项目,共计交付约6.2万套住宅,其中约20%项目提前一个月以上交付。融创方面表示,上半年交付房源11.7万套。

没有无差别救助

“停贷潮”出现后,监管对此给予充分重视,并出台配套政策保交楼。

去年八月,住建部、财政部、央行等出台专门措施,通过政策性银行提供2000亿规模的专项借款,由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排,中央财政将根据实际借款金额,对政策性银行予以1%的贴息,期限不超过两年,“封闭运行、专款专用”支持保交楼。

进入11月,2000亿元保交楼贷款支持计划出台,央行推出规模约2000亿元的无息再贷款,支持商业银行推动化解未交楼个人住房贷款风险,保交楼整体资金池达到4000亿元。

从实际情况看,专项借款有资金规模与申请难度的限制,并没有无差别救助项目及企业。

华东某出险房企人士告诉记者,关于纾困资金想申报的都可以提交,相关部门会根据客情及项目情况来选择,从申请到放款大约需要半年周期,虽然审批流程繁琐,但也算是迅速了。

值得注意的是,上述人士表示,纾困资金“挑项目”,并没有无差别救助。其中,最重要的门槛便是项目资产要大于负债,政府需要审计相关数据,合格可抵押后才可以;此外,优先审批当年交付的项目,区里指挥部也会成立专班,推动相关工作进展。

由此可见,“保交楼”在执行过程中存在优先级,即先支持货值能够覆盖建设成本的项目。但在现实情况中,由于此前预售资金监管的缺失,大量项目的货值已无法覆盖后续的建设成本,这也导致真正受到专项资金支持的项目数量相对较少。

华中某出险房企内部人士还表示,房企申请专项借款需提供抵押物,并且不同城市对“抵押率”的设置不一样,有的能做到七成,有的则只有五成。“抵押率”即贷款本金利息与抵押物估价之比,如果抵押率设置得越低,说明在同等抵押物的情况下,房企可贷到的资金越少。

因专项借款有门槛、僧多粥少,这一年该人士所在房企有项目因剩余货值不足、没有充足抵押物,难以达到审批要求;部分项目虽然拿到了专项资金,但只够动工不够完工。“因覆盖项目有限,加上抵押率较低,不能跨城市或项目提供交叉担保,部分项目难获资金。”

“这一年不少项目有进展,后续我们在保交付上难处理的项目,大多是滞销、重复抵押、交叉债权、和缺少剩余货值的。”该房企人士表示,不过保交楼专项资金进场后是优先退出的,所以后续更难解决的主要是那些远郊滞销、以及尾货不充裕的项目。

前述华东出险房企内部人士则称,一般出问题的,大多是长销售周期的项目,政策强监管后问题不是特别大。但还有很多因素影响复工,比如合作方躺平的项目,因资金付款问题,影响总包支付、工程进度。还有总包爆雷的情况,即使房企按期支付也面临停工,最后不得不换总包。

还有哪些发力空间?

国盛证券在一份研报中称,当前保交楼持续推进但进度稍慢,区域之间进展分化明显。从目前已落实的保交楼资金看,后续总量资金仍需加码,在地方、项目执行力度上也需加码。

相较于专项借款,保交楼贷款支持计划的资金投放主体为商业性银行,为全新的、阶段性政策。但在执行过程中,同样存在金融机构参与意愿的问题,整体而言,该部分资金有待加速推进落地。

近日,建设银行山东省分行成功投放首笔“保交楼”专项借款配套融资1亿元,这是该省国有大行(不含青岛)首笔“保交楼”专项借款配套融资落地。河南濮阳日前也公布,已开展两批次“保交楼”专项借款工作,濮阳市银行机构也向“保交楼”项目提供配套融资9.21亿元。

住房城乡建设部部长倪虹六月底会见中国银行董事长葛海蛟时,肯定了中国银行为“保交楼”提供商业银行配套融资的积极态度及所做工作。同时提到,希望中国银行能在“保交楼”配套融资层面进一步加大工作力度,为促进房地产市场平稳健康发展作出更多贡献。

华安证券研报表示,未来或有更多政策出台助力“保交楼”快速落地。首先,解决银行因支持“保交楼”而放贷形成坏账的问题,改进放贷机制,与其余坏账进行区分;“三支箭”下增信发债等渠道变得畅通,但银行作为最后一环节,因坏账压力使得民营房企获取贷款难度变大。

其次,允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行,适度突破“房地产贷款集中度”要求。在重点地区适当调整个人按揭首付比例和利率;加强对房企等相关利益方的监管,例如加强预售资金监管,对刻意躺平、挪用预售资金的的企业追究相关责任。

亿翰智库则认为,当前“保交楼”存在两个问题,一个是市场化逻辑下支持资金滞后且不足,此外“保交楼”在执行过程中存在明显的优先级,货值无法覆盖建设成本的项目得到支持的顺序相对靠后。此外,当前出险企业面临各种纠纷,和债权人的激烈博弈仍在进行,也影响保交楼的推进。

“债务纠纷和资金不足的问题互相缠绕,增加了保交楼难度。”亿翰智库认为,要解决保交楼的问题,可能首要任务是将楼盘从出险企业中剥离出来,阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。目前部分地区采用代建代管代持模式,即由有开发需求的委托方发起,由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务,后续或成为解决困难问题方式之一。

来源:第一财经日报

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