资产被债权人强制拍卖,房企化解债务何去何从?

债权人强制拍卖房企不良资产的案例多了起来。5月份以来，部分房企资产被债权人摆上货架，诸如祥祺集团主席陈红天旗下的3宗“收藏级资产”将被拍卖，万柳书院75套房产作为抵押物将被拍卖，恒大持有的广汇集团大部分股权也被摆上拍卖台，将于6月8日、6月9日进行拍卖。

这里面不乏优质资产和品牌房企，债权人选择这个时候拍卖不良资产的原因是什么？对于债务重组尚在进行中的房企来说，资产拍卖会影响其进程吗？

金融机构债权人等不及了

深圳“隐形富豪”、祥祺集团董事局主席、同心俱乐部主席陈红天旗下位于香港的顶级豪宅将要被强制出售。

5月10日，第一太平戴维斯（香港）宣布，独家代理公开招标出售“港岛山顶司徒拔道53号傲璇5楼单位连同两个车位”，截标日暂定为8月8日12时。

据了解，该物业单位是陈红天及其妻子于2015年以近4亿港元购入自住，在3月份遭到接管。

同被第一太平戴维斯代理的还有陈红天旗下的祥祺中心。5月8日，第一太平戴维斯（香港）公开招标出售红磡祥祺中心，截标日期为8月28日，由原业主提供的去年物业估值约70亿港元。

还有陈红天旗下的山顶歌赋山道15号屋地，也将被拍卖。据合计，上述3处资产为艺术品级别的收藏级资产，属于优质资产，总估值在百亿港元左右。

无独有偶。5月份以来，还有其他房企不良资产被摆上货架，其中包括著名的万柳书院。

在北京豪宅圈流传着这么一句顺口溜：万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？其中，万柳书院的5米灰墙排在第一位。

位于海淀区万柳板块的万柳书院，是北京高端住宅的标杆之一，但是却遭遇被拍卖的命运。

5月7日，京东拍卖网挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，其中抵押物为北京万柳书院75套未售住宅、商业服务用房以及车位，从而引发关注。

根据京东拍卖信息显示，中国信达北京分公司是债权人，赫华恒瑞和中赫集团是债务人，截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元，其中债权本金37.50亿元。

此外，还有麻烦不断的恒大。根据阿里法拍平台发布的信息，恒大持有的新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司（简称“广汇集团”）30.99%股权，将被司法拍卖，总起拍价约99.33亿元。这已是恒大持有的其他公司股份第二次被拍卖。上一次被拍卖的是恒大持有的盛京银行股份。

这些资产被拍卖的房企，无一不是存在债务问题。

信达北京公司在公告中称，此项目是以北京赫华恒瑞房地产开发有限公司100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保。该项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形。

陈红天旗下3处资产在3月份就传出被接管的消息。当时，祥祺集团通过“同心俱乐部”回应称：“陈红天在香港的3个核心物业根据近期银行委托的评估报告显示的价值约为98亿港元，尽管某些物业价值比疫情前大幅下跌，但相对应略高于50亿港元贷款，负债比率不到60%。受三年疫情及全球经济影响，这个过程对应还款接近10亿港元。近两个月，多笔大额应收账款被对方临时悔约，同时受到一宗大额交易买方于完成交易前几天突然悔约，造成关联违约。加上内地多项正常业务办理过程遇到非正常的障碍。因系列事件造成短暂现金流断裂。”

不过，如今这3处物业从“被接管”转到被债权人摆上货架，说明祥祺集团的现金流问题并未得到解决。

还有恒大，虽然债务重组仍在进展中，获得的支持人数不断增多，但是巨额债务问题的化解并非易事。

不良资产拍卖未来可能会增多

5月份以来，金融机构强制拍卖房企不良资产的现象多了起来。

58安居客研究院院长张波表示，对于债权人而言，最大的诉求就是可以拿回本金和利息，并且一般债权人在签订借款合同时就会要求用优质的资产作为抵押。当下房企的现金流大都吃紧，虽然融资渠道不断打开，但也更利于优质房企。在此背景下，部分房企的债务偿还节奏依然偏慢，通过将相关抵押资产进行拍卖的方式，是清偿债务的有效途径之一。

根据中指研究院《2023年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜》，从TOP50房企1-4月销售表现来看，央企、国企销售额同比平均增长近95%，销售面积同比平均增长86.2%；而民营企业销售额同比平均降低14.3%，销售面积同比平均降低9.3%。央企、国企销售与民营房企分化显著。

“从融资来看，自从去年11月‘三支箭’发出以来，央企、国企及部分优质民企融资受益明显，大部分中小民营房企融资环境没有明显改善，这些企业融资仍然十分困难，所以偿债能力依然较弱。”中指研究院企业研究总监刘水表示，祥祺集团、中赫集团属于中小房企，销售回款及融资没有明显改善，现金流仍然困难，偿债能力仍然较弱，会发生资产被债权人拍卖的现象。

此外，张波认为，由于市场出现了复苏迹象，不少资产的估值也可能会上升，或者拍卖成交的几率也大大增加。“不良资产的拍卖未来可能会增多，这也是房企变相偿还债务的方式之一。债权人如果对未来预期不确定性增多的话，也会加快法拍的节奏。”

值得关注的是，不少房企在进行债务展期或者重组，不良资产被强制拍卖会影响其进展吗？

在刘水看来，不良资产出售，如果能出售成功，也能偿还部分债务，并且出售的也是很小一部分资产，不会影响展期及债务重组。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，如果这些资产的处理能够解决一部分债务问题或者缓解债务危机，对房企整体债务的展期或重组可能会带来一定的推动作用。但是，如果这些资产的处理结果只是杯水车薪，甚至可能会引发更多的债权人恐慌，不利于展期或重组。

那么，房企如何避免资产被强制处置、给债务重组腾挪更多时间呢？对此，刘水认为，应积极与债权人商谈，努力取得债权人的理解；加快推进债务重组进程，尽早与债权人达成协议；盘活资产，加快销售回款，增强现金流，增强偿债能力。

来源：新京报