楼市或将迎来温和修复:首次购房和改善性换房有望获政策支持

按照相关部门“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持，降准也有利于需求释放，从而加快市场修复。

据贝壳研究院分析，过去的经验表明，宽松的货币政策会导致房地产市场升温，均会带来市场的繁荣。2008年以来，根据降准降息的时间紧凑度及存款准备金率和贷款利率实际变动的连续性，过往降准降息可分为7轮。从新房市场和二手房市场历史成交量价来看，过去六轮降准降息后，市场确实出现了不同程度的回升。

历史表明，货币宽松能够推动房地产市场上行。降准/降息通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，同时降低资金成本，促使房贷利率下降，促进购买力的释放。

同时，降准降息带来市场预期增强，需求加快入市。以北京为例，2012年以来，多次降准降息后，二手房客户带看成交比均出现下降，尤其是2012年及2015年的降准降息后，需求转化速度明显加快。

在供给端，降准降息后房企更易获得低成本资金，拿地增多，土地溢价率上升，进一步促进市场预期向上，带来市场供需两旺。历次降准降息后，房企累计资金来源同比普遍出现增长，土地成交面积及溢价率均有明显回升。

房地产行业流动性不足的环境也有望继续改善。一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，房企经营现金流改善；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。

据贝壳研究院分析，此轮降准将会巩固11月的底部复苏局面，对今年四季度以及明年一季度的市场构成利好。从10月份开始，二手房市场在按揭额度逐步修复的支撑下，市场已经开始筑底复苏。11月50城贝壳二手房整体成交量环比增长约2%，10月以来成交量连续两月环比增长。11月50城中约一半的城市成交量环比回升。

尽管此次主管部门没有提及“房住不炒”，但并不意味着对房地产调控的彻底转向。且随着“三线四档”融资管控、房地产贷款集中度管理政策等覆盖房企、消费者及金融机构的降杠杆长效机制的建立与不断完善，金融与房地产之间的隔离越来越严。

同时，本次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，降低企业融资成本，缓解企业经营压力、稳定经济增长。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，风险面前，房地产整体杠杆仍然不会扩张。在这两年的金融整顿之下，房地产信贷穿透式监管能力增强，货币借道进入房地产没那么容易，也就是说，房地产难以出现2016年左右的强势反弹。当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间，未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。

来源：中国证券报