成都楼市库存去化仅余10个月 改善产品将继续发力

2016成都楼市已走过一般，上半年成都楼市成绩可圈可点，搜狐焦点成都站特邀西南财大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐、四川中原策略服务部数据资源主任杨定彬、第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均、第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华一起来谈谈成都楼市上半年的表现，并展望一下成都楼市下半年：

1、就土地市场来看，2016年上半年成都主城区住宅供应可建面积176.22万㎡，成交160.68万㎡。主城区住宅可建面积供应明显减少，但成交可建面积与往年上半年无明显差异。请问有哪些原因造成了开发商主城区抢地的情况？

西南财大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐：随着成都经济和楼市的不断发展，主城区的开发日益成熟，可供建设用地明显减少。目前城南的绕城以内基本无地可供；城西的三环以内也基本无地可供。城北三环内还有一些零星的北改地块，只有城东在三环内还有较多土地储备。从成都上半年的供应及成交面积来看，供应面积和成交面积非常接近，显示出主城区的住宅库存量极低。综合来看，主城区的住宅库存很少，土地存量也很少，所以一旦有地放出来都非常抢手。

2、上半年，不仅是成都土地市场，在全国都出现标杆房企抢地热潮，这是否意味着，将来会有更多的中小房企退出房地产市场？

西南财大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐：数据显示，上半年全国涌现205宗地王。如果但从地王出现的频率和规模来看，今年上半年的第王朝的确超过了以往的任何年份。特别是在全国的热点城市（一线和部分二线城市），"面粉贵过面包"成了普遍现象，地王不仅数量多，而且成色足，经常都是百亿的总价级别。这一波地王，有明显的信贷宽松和痕迹和央企的背景在里面。央企利用自身的综合优势特别是在融资成本上的优势，成了今年地王潮的绝对主角。对于其他众多的中小房企来说，的确很难和央企在热点城市的土地市场上竞争。但在其他非热点城市，中小房企仍然是有机会的。

3、据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。成都商业面临哪些困境？该如何应对？

第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华：成都商业主要面临的是供应问题，具体表现为供应量较大，去库存有一定挑战。 虽然目前暂无法通过当前去库存的速度去推测未来的去库存速度，因为随着新型业态的不断加入，去库存的速度会发生变化，但市场可以采取如下手段应对： 1、调整项目定位；2、改善目前单一的去化手段；3、考虑重新规划业态/店铺比例；4、在运营上加强投入；5、积极进行市场推广；6、考虑引入创新业态；7、运用自身或者第三方的资源，加强判断，提升经验。 市场现在仍然以常规思路来应对当前供应量大的形态，但目前形势正在要求市场进行改变。租赁的策略应该随需求的变化而变化，尤其是新项目和次新项目（延迟入市的项目）。对新项目来讲，要坚持当初规划的大方向，随时间调整小方向；对次新项目来讲，要考虑之前进行的市场定位及前期招商是否仍然准确。

4、据四川中原地产2016半年报数据显示：上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意，去库存特征明显，下半年成都楼市成交是否还会保持这种上扬的势头？

四川中原策略服务部数据资源主任杨定彬：不会。 首先，受楼市利好政策持续刺激，市场需求进一步释放，开发商市场信心回升，2016年上半年整体市场回升迅速，开发商推盘加速，不少楼盘开盘售罄。其次，受市场回暖影响，不少楼盘开始上调售价或收回优惠，但整体均价仍保持平稳上涨。近期成都政府出台的"供给侧改革51条"意见以及29日创造的土拍热度，短期内或对楼市有所提振，对于后市量价走向，但也要取决于政策的落实程度。预计后市供应或将大幅回升，而成交市场持续高位运行可能性较小，伴随市场价格攀升，成交或将迎来小幅回落。

5、2016年6月成都市主城区+近郊商品住宅存量合计2057.77万㎡，环比下降5.10%，同比下降5.37%。自2015年以来存量持续下滑，剩余存量去化约10个月。您认为成都住宅市场面临的去库存问题有哪些？困难大吗？

四川中原策略服务部数据资源主任杨定彬：从目前成都商品住宅市场存量结构来看，高层（含小高层、中高层、高层和超高层）住宅存量占比接近9成，主要以70-150㎡产品为主，其中70-90㎡存量占比32%，90-110㎡存量占比23%，110-130㎡存量占比14%，130-150㎡存量占比9%。 当前成都住宅存量市场整体表现朝良性发展，整体去化问题不大。其中主要问题就是：70-90㎡刚需产品库存相对高企，仍需较长时间才得以消化； 伴随70/90政策的取消，以及改善需求的释放，90㎡以下的产品整体去化开始走低，而90㎡以下产品存量占比高达4成，后期仍需较长时间才得以去化。

6、据四川中原地产2016半年报数据显示：成交均价10645元/㎡，环比上升4.92%，同比上升11.04%。半年成都主城区房价涨超一成，这对于房价一样平稳的成都市场来说是一个不小的涨幅，您认为成都主城区房价还会继续上涨吗？为什么？

四川中原策略服务部数据资源主任杨定彬：预计后市主城区房价仍将为稳中有升。原因：1、宏观层面：成都作为四川省，乃至整个西部地区的核心城市，在当前三四线城市人口流至核心城市的大势不变的情况下，未来核心城市人口仍将为净流入状态，人口流入决定需求的上涨。2、供应端层面：虽然成都市平原城市，其发展地图为摊大饼模式，但根据政府最新的“51条新政”上看，政府未来对于主城区的开发强度是弱化的，因此未来主城区土地资源日渐稀缺，这决定了价格上涨的基因。3、产品升级：题中提到，相对于成都楼市以往平稳的状态，上半年成都楼市同比涨幅超一成。其实这个涨幅很大一部分因素是因为项目产品的升级。2016年成都楼市是改善产品崛起的一年，从新项目入市来看，定位基本都是偏改善类产品，自然价格上，相对于以往以刚需产品居多的成都楼市有所拔高。但由于成都大饼式的发展模式，决定了未来成都楼市在供给上无压力，无非是区位远近的关系，故成都也不存在房价大幅上涨的基因。综上：预计后市的房价，仍将是以稳中有升为主旋律。

7、从上半年住宅各区成交上看，高新区大幅领先，成交160.86万㎡，环比上涨9.40%、同比上涨18.45%；青羊区成交表现良好，成交39.84万平米，环比上升10.70%，同比上涨18.89%；其余区域成交明显下滑。您认为高新区和青羊区表现优异的原因是什么？整个大成都范围内，您比较看好哪个区域或者板块的发展？