成都楼市库存去化仅余10个月 改善型继续发力(2)

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均：

①您认为高新区和青羊区表现优异的原因是什么？

对高新区来说，成都城南区域是传统上的热点区域，普遍受到人们的认可。成交量高的原因是：一、高新区住宅供应量大，2016上半年供应量为全市各区之首；二、高新区发展较快，交通设施、区域配套等城市价值吸引购房者在此置业。

对青羊区来说，青羊区地处成都市核心区域，是成都市文化和科教中心，区位条件优越，人居环境良好，受到购房者追捧，是购房者心目中的优质区域。不过青羊区虽然2016年上半年表现同比上涨18.89％，增长率较高，但由于其基数低，绝对供应面积较少，从成交总量来看，表现一般。

②整个大成都范围内，您比较看好哪个区域或者板块的发展？原因是什么？

罗元均董事比较看好城南区域。原因如下：优质，宜居。1、产业发展好。区域内有孵化园、软件园、新川科技园等新老园区，带来各类公司、企业的进驻，使当地价值及住房需求有大量提升。2、基础设施好。交通发达，路网密集，轨道交通发展成熟。3、生态配套好。区域内诸多公园、湖泊提供放松心情、休闲身心的好去处，并且不断有新增加的市政公园完工。如锦城公园，金融城中央公园等。4、教育资源好。区域内知名中小学众多，如成都七中高新校区等。

8.从上半年住宅成交面积段来看：130-150㎡面积段的改善产品成交大幅上涨，成交3138套，环比上涨25.97%，同比上涨31.63%；70-90㎡面积段产品成交减少，成交18991套，环比下降6.69%，占比42%；90-110㎡的改需产品有一定幅度上升，成交10038套，环比上涨11.83%，占比22%。改善产品爆发是今天上半年成都楼市的显著特征，您认为改善产品还会持续发力吗？刚需市场还大吗？

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均：改善产品还会持续发力。

改善产品仍然会有较大需求。原因如下：

1、市场在发展。经过多年酝酿，市场正从刚需产品导向转为改善产品导向。随着早期购买刚需产品的置业者增加，对自身生活质量提高的需求也在增加，出现越来越多有换房需求的置业者。市场处于一个“换房期”。

2、市场政策在改变。政府出台一系列有利于置业者的政策，降低了改善型住宅的购房门槛以及资金成本，使之更容易考虑改善型的住房产品。如降首付、减税费、降低贷款利息等利好措施。此外，从供给侧观察，随着大量高楼面价的住宅土地的成交，开发商为了盈利，预计未来将打造出越来越多的高附加值改善型产品，增加市场上的供应量。

9.2016年上半年，从中央部委到地方政府，全国开展了一轮浩浩荡荡的去库存工作，一系列重磅政策轮番出台。楼市刺激政策涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节。您认为2016楼市下半年还会有利好政策出台吗？您看好成都楼市未来发展吗，说说您的判断？

西南财大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐：我对此持保留态度。目前国内楼市的分化非常严重，库存主要集中在三四五线的中小城市，但是去年底到上半年以来的刺激政策主要在一线和部分二线的热点城市发挥效果。这些热点城市本来库存问题并不突出，在刺激政策作用下反而引发了房价飞涨和地王频出。所以在这些热点城市，下半年政策面是有很强的收紧预期的，出台一些严厉的调控政策也很有可能。另外，在一些库存压力依然很大的城市，继续维持宽松的楼市政策甚至进一步的加强刺激也不是不可能。所以下半年楼市政策的一个重要看点就是如何落实差别化的调控政策。