地产组织架构调整加速 大变革时代房企如何破局

近日，土地出让金由税务部门代为征收成为地产行业热门话题，有业内人士认为，出让金的变化是这一轮调控真正的变化，叠加融资三条红线、信用两条红线的长期影响，外部环境重描之下，房产行业迎来求“变”的时刻。

与粗放时代不同，越来越多的百强房企选择调整架构，开始向管理要红利，自2021年以来，已有10多家标杆房企进行了组织架构调整，如万科、金地、世茂等，去年更有二十多家房企对组织结构优化，

在房企组织调整步伐加速的形势下，房企将面临怎样的挑战与机遇?

近日，在易居沃顿PMBA-10期课题发布会议上，国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任、原重庆市市长黄奇帆亲临授课，另有阳光城(000671，股吧)集团执行副总裁吴建斌，万科集团高级副总裁、酒店与度假事业部首席执行官丁长峰，珠江投资集团总裁王晞，旭辉集团CEO林峰带来不同维度的行业思考。

地产行业的困境与求变

自改革开放以来中国房地产市场因金融的力量而不断向前，纵观房地产的历史发展，从买地到开发到销售，再到形成资产和物业管理，每个环节都与金融密不可分。

2020年为加强房地产调控，政府加强对融资端的监管，三条红线的出台扼住房企持续加杠杆的咽喉，融资端在监管压力下也陷入困顿，但调控并不会在未来放松，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，最乐观判断下，这次的调控还有十年，再乐观的判断是还有13年或15年。在吴建斌看来，现在很多房地产公司净负债超过200%，为防止房地产破魔破裂对金融行业产生巨大影响，房企会将负债降到100%，未来再花3-5年时间降到40%。

但今年土地市场的火热，以及预测下8%-9%的城镇化率增长空间仍然为房地产行业带来阳光的一面，只是过去靠高融资、高负债、高杠杆推动的方式必须发生改变。

相比较传统融资，供应链融资是以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资，目前此类融资已经成为万科等房企降低融资成本的重要方式。当融资的多元渠道被打通，才能为持续投资创造更多可能。

然而，随着房地产增量天花板临近，地产人也不得不面对增量疲软的现实，存量经营成为房企竞争的新赛道。龙湖、新城提前布局这个赛道，也因此收获到市场的超额馈赠。

但存量经营依旧在探索中艰难寻找出路，比如长租公寓和联合办公至今面临盈利桎梏，虽然多家房企如万科、金茂等均在相关领域试水，但目前尚未有成功且可复制的案例。在商业地产领域，不少购物中心尝试向数字化建设之路方向迈进，比如在营销端搭建小程序、打造私域流量、直播带货等，但最终效果只是微波寥寥。

无论是房企组织变革还是投融资创新，亦或经营性不动产的探索，都正在成为新形势下房企应变未来的突破口，

房企破局之道

针对房企面临的困境，会议现场各房企高管也给出自己的见解。

吴建斌表示:“为应对当前的房地产调控?房企必须做好经营性现金流管理问题。经营性现金流管理，永远是房企最核心的事情。用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还，能让房企渡过困难就是经营性现金流。所以房企要真正把经营性现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好，房企会遇到很大的挑战。”

丁长峰认为，面对疫情常态化的不确定性和人口变化的长期趋势，经营性不动产将迎来黄金时代。让经营性不动产的业务自立自强，房企必须要具备四个基础能力:精准定位的产品能力，投资布局能力，建造能力，经营管理能力。尽管经营性不动产有很多需要转变的地方，但是经营性不动产最核心的还是“人”。

珠江投资集团总裁王晞则将长期关注的焦点放在组织变革上，在他看来，究其根源，所谓精细化管理的背后都是按部就班、画地为牢，貌似是精益求精、埋头苦干，实则却是无实质意义的内耗。因此，低增长时代的组织升级，不能再是组织管理上的升级，而应该是组织战略上的升维。”

旭辉集团CEO林峰总结了他对地产行业的七个预测:1.对房企融资会进一步收紧;2.限价的审批会保持收紧;3.集中供地的政策会进一步优化，包括马甲拍地;4.今年剩余两次的集中供地热度会逐步降低;5.行业的毛净利率会进一步下滑，分化会加剧;6.出让金征收主体的改变，才是这一轮调控真正的变化，将深度影响地方政府积极性;7.房价依然会涨，但不是大涨普涨。

来源：和讯房产