直击房企业绩会 透视年报众生相(4)

充足货值成强劲后备

近两年，金科的投资策略一直是“二三线为主、一四线为辅”，并且围绕着“三圈一带、八大城市群”的战略布局。

2019年，金科新增拿地建面3323万平方米，同比增长61.8%；新增拿地金额888亿元，同比增长26.9%；权益拿地金额为562亿元，权益比例为63.3%；拿地均价为2672元/平方米，拿地金额和销售金额的比重为-47.7%。从城市能级看，公司有针对性得进行了下沉，2019年，三四线拿地建面占比为73.1%，金额占比为63.3%。从具体城市看，2019年拿地金额占比较高的城市为：重庆(15.89%)、成都(4.75%)、常州(4.03%)、南京(2.43%)。

拿地均价和销售均价的比值逐年下降，为未来利润提供了有力保障。

与此同时，货值储备分布均衡，核心城市后备强劲。截至报告期末，金科总可售面积近6700万平方米，为了布局结构更加合理，金科有意将重庆的土储占比降至29%，而华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

充足的“粮仓”储备，为金科未来业绩增长提供了强劲动力，也让多元板块间的协同合作发力出更大价值。

在轻车熟路的民生地产开发之外，金科也在利用存量资源谋求新的增长极。

财报显示，2019年，金科服务的营业收入同比增长超过50%，累计服务项目近800个。此外，作为集团重点培育的新型业务板块，在科技产业投资运营方面，金科围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向，目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平方米，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。

2019年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；同年8月份又战略携手澳洲威秀集团，引入国际超级文旅IP。据了解，关于文旅的三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

弘阳 千亿战略推迟，今年目标750亿

3月26日中午，弘阳地产集团(下称“弘阳”)召开了2019年度业绩公布媒体电话会。

出席的高管阵容和中期业绩会大致相同，唯一的新增在于联席总裁袁春。这位营销背景的明星经理人去年底正式加盟弘阳地产，袁春的到来一度被外界视作接棒“2020千亿战略”，这一战略是老板曾焕沙上市前对弘阳提出的既定目标。

不过，执行董事、总裁何捷在业绩会上宣布“今年预计推出货值达1100亿元以上，销售目标定为750亿”，这意味着，在2020到来之时，弘阳降速，千亿目标再推迟。

毛利率下滑6.1个百分点

年报显示，2019年，弘阳合约销售金额达651.5亿元，同比上升37.6%。合约销售面积由2018年的352.8万平方米增加至2019年的490.5万平方米，涨幅39%。合约销售额覆盖近40个城市，从区域分布来看，弘阳试图摆脱对大本营江苏的依赖，2019年，全国其他重点城市的比重由7%提升至18%，江苏市场占比下降10%，但73%的高位依然存在改善空间。

期间，弘阳实现营业收入151.69亿元，较2018年增加64.2%。商业经营及酒店经营收入上升14%至4.51亿元。弘阳一直强调坚持“地产+商业”发展策略，不久前更是挖来万达商管第2号人物沈嘉颖出任弘阳商业总裁，但从数据来看，双轮驱动发展战略下，这两项业务对集团的贡献依然存在较大悬殊。151.7亿元的营收中，地产开发贡献147.18亿元，占比超97%；商业运营业务4.11亿元，占比2.7%。截至报告期末，已有4座弘阳广场开业，还有11座弘阳广场正在筹备，覆盖合肥、衡阳、扬州等地。

盈利方面，报告期内，弘阳的毛利润为38.13亿元，净利润为16.35亿元，分别同比增长32.1%和23.6%，但期间毛利率和净利润率却出现较为明显的下滑，其中，毛利率降低6.1个百分点至25.1%，净利润率也较去年同期的14.3%下降至10.8%。对于这一增收不增利的现象，首席财务官申广平表示主要源于结转收入结构，其解释称，“主要是交付项目和交付城市不一定，有些高毛利的项目今年没有结转，而部分毛利相对低的项目做了结转。”此外，行业下行和政府限价对于毛利也产生了一定影响。

谈及改善措施，申广平表示主要有两点，一是公司现在商业和地产联动取地的模式已经成熟，有助于低成本获取土地；二是产品溢价和降本增效。

45%-50%回款用于拿地

2019年，弘阳试图拓展多元化拿地方式，收并购及底价拿地占比29%。全年共斩获57副地块，取得计容面积693万平方米。

截至报告期末，弘阳土地储备总建筑面积约为1693万平方米，较2018年增加29.4%。按区域来看，58%土储位于江苏，除江苏外的长三角区域有25%，全国其他重点城市占比17%。

2019年末，弘阳已竣工物业521579平方米，持做投资的可租用面积702502平方米，开发中物业15707915平方米。

负债方面，截至报告期末，弘阳地产净负债率70.4%；现金168.4亿元，较2018年末增加35.2%；短期借款占比较2018年末下降7个百分点。由于此前发行的多笔美元债利率较高，弘阳集团支销的融资成本约为6.34亿元，同比增加27%。

何捷在会上称，短期的疫情冲击不会改变，但同样不改变中长期经济未来的趋势，房地产政策边界宽松是可期的。对于市场关注的千亿战略，其表示，2020年，弘阳可供货源在1100亿以上，销售目标750亿元，同比增长15%。

袁春补充道，疫情对一季度影响较大，全年来看相对平稳。“弘阳1月底的时候已经在做现金流压力测试，2月启动线上销售，主要对客户引流和意向客户锁定，目前来看转化率非常高，可以达到50%-60%，这部分认购将在3、4月份进入公司业绩。”袁春称，弘阳回款的45%-50%将用于投资拿地，有信心完成全年目标。