直击房企业绩会 透视年报众生相(3)

“1月份已完成全年基本融资”

负债方面，作为融资能力最像国企的民企，报告期内龙湖净负债率为51%，在手现金为609.5亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。有息负债中，一年内到期债务为139.3亿元，占总债务的比例仅为9.5%，连续四年控制在10%以内，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.38。赵轶形容这一表现是“以自律换自由”。

融资端的提前安排和较低的负债率让龙湖在行业遭受冲击时依然保有较大的主动权。吴亚军认可现金流的重要性，但她强调“‘天晴补屋顶’，龙湖去年下半年就开始注重现金流，今年1月份已完成全年基本融资。”在吴亚军看来，强者的姿态不是要强或好强，而是过往沉淀在危难中产生的爆发力。

财务结构稳健的龙湖对待未来依然审慎，今年2600亿元的业绩目标意味着同比增长幅度为7%。邵明晓坦言，疫情下，今年上半年个别项目有些压力，但对公司业绩整体影响不大，无论供货端还是市场反应都是可控的。据其介绍，龙湖2月初已开始部署，2月中旬开始，153个售楼处向当地政府申请复工，目前，所有的售楼处除了武汉之外已基本全部复工。

“市场端来看，3月份市场已经开始复苏，尤其长三角恢复到了八成，整个西部例如成都、西安等也恢复较快。”邵明晓预判，“4月份，销售市场应该会回到一个相对正常的水平，2020年龙湖有信心完成2600亿元的销售目标。”

物业没有分拆上市计划

物业投资方面，2019年，龙湖的物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元，较上年增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，集团已开业商场建筑面积为377万平方米(含车位总建筑面积为493万平方米)，整体出租率为98.5%；冠寓已开业7.5万间，整体出租率为77.4%，其中开业超过6个月的项目出租率为87.3%。

疫情爆发后，龙湖决定对旗下39家商场减租66天，邵明晓坦承“此举会减少几个亿的租金，但目前龙湖39个商场已全部开业，复工的面积达到五六成，客流正在恢复中”，龙湖的应对之策是前期造成的损失将在未来的运营中补回来，今年将新开业9个商业项目，尽力确保60亿元的租金收入。

和天街一样，龙湖旗下长租公寓冠寓的既定目标也没有改变，邵明晓表示，今年，龙湖冠寓将新开2.5万间，总数达10万间，预期收入近20亿元。

自2017年以来，龙湖始终坚持着住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，即便疫情下物业的价值与作用开始凸显，房企扎堆分拆物管公司上市，龙湖依然重申物业暂无上市计划，将继续聚焦4个主航道。

吴亚军不认为这是多元化发展，在其看来，跨出所属领域范畴或超出能力之外才为跨专业，而龙湖的四大主航道都是主业，均值得强化。

金科 销售目标完成率124%，24亿现金分红

3月24日，金科股份(下称“金科”)股价大涨7.36%至每股7.59元，25日飙红势头延续，盘中涨幅一度逼近7%，最终定格在8元，上涨5.4%。短短两日，金科股价涨幅高达13.15%，市值增长约50亿元。

这一股价表现出显示资本市场对金科2019成绩单的高度肯定与强劲支持。

2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场发展渐稳。第三方机构数据显示，行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“失速”。

在此背景下，金科却逆势上扬，继续此前的规模、利润高增长态势。

高分红低估值

年报显示，2019年金科营业收入为678亿元，同比增长64%；销售毛利率达28.84%，收入和毛利率指标都较上年量级有所提升。另外，金科签约销售额达到1860亿元，这也意味着2015年至2019年5年时间，金科销售额增长超8倍，远超行业平均增速。

1860亿元的销售额也让金科的行业排名进一步提升。克而瑞数据显示，2019年，金科位列房企销售排行榜第17名，比2018年提高了5个名次，较2017年前进了10名。

与此同时，金科的盈利水平始终保持在高位。2019年，公司的毛利率和净利率分别为28.84%和9.38%，继续保持较高水平。加权净资产收益率再创新高，2019年为23.63%相较2018年提升4.18个百分点。

单一的增长显然不是金科的追求，财报结构的优化是支撑其高速发展的基础。报告期内，金科的财务杠杆大幅下降，截至2019年末，公司净负债率为120.2%，较2018年末大幅下降16.3个百分点。公司在手货币资金余额近360亿元，现金短债比为1.09，偿债能力有保障。

最令资本市场青睐的是金科连续四年的高分红。在年报披露的现金分红预案里，金科拟向全体股东每10股派发现金红利4.5元(含税)，预计分红金额达到24亿元，股息率(以2020年3月23日收盘价计算)超6%。据统计，近四年来，金科已累计给股东分红达67亿元。有投行人士表示，保险、公募等中长期价值投资者较为偏爱此类低估值高分红的优质企业。

基于上述表现，多家券商表示对金科未来看好，兴业证券预计金科2020年-2021年EPS分别为1.32和1.58，按照2020年3月23日收盘价估算，对应PE分别为5.4倍和4.5倍，维持“买入”评级。

这一发展印证了公司管理层提出的“四位一体”战略。

去年初，金科股份董事长蒋思海曾表示，围绕“四位一体”的发展战略，金科正在从跨越式发展向高质量发展推进。“2020年是跨越式大发展的收官之年，也是开启高质量发展的首要之年，要辩证看待规模与利润的关系，辩证看待效益与质量的关系。”蒋思海强调。

在金科看来，效益高、活力强、可持续是高质量发展的根本内涵。随着阵地增多，战线拉长，经营业态更加复杂，金科的管理曾认识到推动高质量发展是走向卓越企业的必由之路。

“四位一体”协同发展战略，成为支撑金科业绩持续快速增长的内核，其也在销售、投资、资金、人才四大方面，不断提升核心竞争力。