多家预计净利增超45%,物业股为何能跑赢大市?(2)

物业企业加速分化

上述证券分析师认为，疫情对于传统的房地产开发企业来会造成资金压力。但对物业公司来说，从目前已经上市物业公司的合约储备来看，未来两到三年，依旧能够保持30%以上复合增长率。尤其是TOP30房企，2019年公司规模增速在20%以上，这为旗下物业公司的发展提供强大支撑。

但不容忽视的是，规模增长意味着抢占份额，这便涉及行业竞争，头部企业的优势会表现出来，物业行业也将面临“分化”。上述分析师表示，这次疫情对物业并非没有影响，比如管理成本的增加。这对小型的物业公司是负面影响，但对头部物业的影响不大。

而且，购买房者在选房中，对物业的考虑会越来越多，有实力的头部物业公司会是中长期的受益者。“头部物业企业有着优异的服务品质和服务品牌，已上市物业企业有资本加持，行业强弱悬殊，必然会加速整合市场。”该证券分析师续称。

2019年物业服务企业管理规模TOP10  数据来源：克而瑞

值得注意的是，近年来头部物业公司的收并购频繁，竞争日趋激烈。如碧桂园服务收购溧阳中立60%股权，预计未来5年接管电梯将超10万台；永升中标5个项目，与通化高新投资控股达成战略合作。

在资本市场的角度来看物业行业的“分化问题”，依然值得重视。

尽管现在市盈率还是有炒作空间，但从目前的估值来看，物业股的市盈率（五六十倍）已经有点太高。上述房企IR提醒，在掀起IPO热潮之后，供求关系会发生转变，当一个行业有几百家上市公司的时候，内部肯定会分化。

上述证券分析师也表示，估值的核心是盈利能力，以及需要多少投资来换来成长性当上市公司越来越多之后，整体市盈率只会往下，行业内部自然会有更加明显的分化。

注重运营和盈利能力

物业行业的分化与较量中，核心竞争点除了规模还有什么？

物业管理是房地产在行业空间受限时培育的一个更能持续增长、获稳定收入板块。从其本质可见，运营能力和盈利能力是除宏观环境、企业背景之外的关键因素。

一位商业地产负责人从物业股的发展逻辑角度，向记者举了一个例子。

目前物业股基本都实现了高市盈率，但也由此，使得物业公司不能轻易丢弃净利润。此次疫情下物业管理费并没有减少或免除，也不可能有物业公司这样做，因为这笔收入直接关系到物业公司的业绩指标。

比如一个物业公司有1亿净利润，它能可能产生30亿市值。相比之下，地产板块1亿元的净利润只能产生8亿元市值。高估值拉动高预期、高股价，物业就是一个赚细钱的地方，利润这块是不可能轻易舍去的。

“而且目前整个香港市场的市盈率在9.5倍左右，处于十年来的低位，物业股未来还有很好的增长空间，所以需要现在打下好基础。”上述商业地产负责人表示，物业股的发展逻辑，使得物业公司竞争将更加精细化、技能化。

“在物业行业，会更考验企业管理水平，依托并购而来的增量更考验财务处理和并购能力。同时，对销售费用、管理费用的把控，对周转率的控制都有要求。”上述房企IR认为，物管行业的市场规模有望达到7000亿元，这是一个成长逻辑清晰、公司产能技能要求更高，讲求高盈利和现金流的行业，这也是其长期价值之所在。