多家预计净利增超45%,物业股为何能跑赢大市?

2月13日，新城悦服务发布正面盈利预告，预计2019年归母净利约2.7亿元，同比增长超80%。在此之前，碧桂园服务、时代邻里、雅生活服务也发布了正面盈利预告，预股东应占溢利同比涨幅分别超过50%、80%和45%。

受新冠肺炎疫情影响，春节后股市一片惨绿，但物业股却全线“飘红”。尤其是在市盈率普遍10倍以下的港股市场，物业股市盈率基本在30倍以上，明显跑赢大市。

查看上述物业服务企业公告可以发现，在管面积增加、多元化增值服务产生收入上升及管理费用有效控制，是支持其利润提升的主要原因。而多位行业人士在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，物业公司的商业模式和轻资产结构，以及疫情下表现出穿越周期的能力、良好的扩张前景，使得资本市场普遍看好物业股。

中长期增长空间广阔

疫情之下，物业股为何能普遍“飘红”？上海某房企IR告诉《每日经济新闻》记者，物业公司相对来说是轻资产结构，现金流更好些，尤其在经济景气度不乐观的情况下，物业公司受经济周期影响较小的特点使其具有更强的防御能力。

“也就是说，无论外界影响大小，物业费得照收。比如在这场万众一心的抗疫战役中，有听说鼓励减租金的，却没有听说倡导物业费免费用的。”该房企IR表示，香港是非常成熟的市场，以机构投资者为主，对于商业模式和行业趋势带给企业的持续盈利能力很看重。

首先就商业模式。物业类公司的收入主要来源于物业费收缴，这块收入相对恒定；还有一块是增值服务费，比如保修、园区服务等。

“而就物业公司的增量而言，主要取决于母公司在管面积的增加。这成就了物业股高成长性、高市盈率、高市值的特性。”一位证券分析师告诉记者。

值得注意的是，上市盈率高的公司，如佳兆业美好、新城悦、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务等，这些势头良好的物业股都有一个共同点——背后有实力强大的房企做依托。

如碧桂园服务，截至2月14日收盘市值已达848.51亿港元，规模超过了不少上市房企。其母公司碧桂园2019年全年权益销售金额达5522亿元，累计合约销售面积约6092万平方米。相应的，未来两年交付面积将大幅提升，这是碧桂园服务与同行（例如排名第二、市值超过478亿港元的雅生活服务）拉开距离的最大支撑力。

数据来源：根据公开数据整理（单位：亿港元）  制图：每经编辑 魏文艺

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，目前物业股表现良好，不完全是受到物业公司的特性拉动，其在管面积增长带动营业收入快速增长是更大因素。在目前阶段，这项指标更多取决于地产端的交付项目，这属于被动式增长，但无疑对股价的推动还是较强的。

另一方面，就行业趋势来看可以发现，物业管理板块中期增长确定性强、长期空间广阔。

中金公司在报告中认为，物业公司保守预计2021~2023年能够实现约25%~35%的确定性三年年化盈利复合增长；长期板块有望持续质量增长，比如碧桂园服务和雅生活服务有望业绩超预期。

在股市持续承压的行情下，这无疑就是物业股的吸引力。

截至2019年末，在港股上市的物业股已达19只。上市的物业股越多，越将形成板块效应，增加关注度和活跃度。值得一提的是，2019年港股物业版块累计涨幅在23%以上，远高于当年恒指9.06%的涨幅。而且，主要物业股物业股涨幅在50%以上。