房价走势有规律 十种现象教你看透房地产市场(5)

房改以来，我国主要城市（特别是一、二线重点城市）的房价之所以一直在上涨，一个重要原因就在于城市化带来的强大需求。因此，判断楼市前景就是要在宏观上把握这种需求潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三线、三四线城市过去几年供应了大量的住房，但人口、产业并未相应增长和集聚，出现了“鬼城”、“空城”等供应过剩的问题。因此，总体上判断，全国范围内告别了住房短缺，也告别了需求大规模释放的时代，广大的中小城市在未来还要思考如何消化供应过剩。

但是，住房供求对比在全国范围内的差别很大。过去10年，一、二线50个主要城市集聚了2.6亿外来人口中的80%，人口资源集聚、分工合作和产业升级远远优于其他城市，这些城市的住房需求潜力非常大。根据第六次人口普查的结果，一线城市常住人口户均拥有套数在0.7~0.8套，如果考虑到正常的投资需求（投放到租赁市场）、改善性需求和拆迁需求，人均套数可能会更低。未来，以城市群为主的城镇化战略下，主要城市将依旧是人口流入的目标地，住房需求也将仍旧保持旺盛态势。

今年以来，之所以连一线城市的住房市场都持续低迷，并非是需求不在了，而是住房供求结构性失衡或供求错配。在这些城市，投资或改善性需求部分被“限购”住了，大部分因为关注楼市下行风险而减仓了，目前留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个基本特征：一是对高价房承受能力较低，二是对与居住相关的生活成本比较敏感，三是对公共服务配套有强烈的需求。但是，在一线城市，无论是新房还是二手住房，经过10多年快速上涨后，房价水平已经达到了一个历史高点。即便是郊区的住房，其价格水平也上涨到两万元左右，以此计算的房价收入比也在13倍左右，对于留在市场上的“刚需”来说，这样的价格水平难以承受。

同时，大城市二手住房交投比较活跃的区域集中在主城区，其价格水平一般要高于新房价格的10%~20%，且交易成本（中介成本和税收成本）也很高，“刚需”难以接受。新房价格尽管相对较低，但其供应主要分布在城市外围或开发价值较低的区域。在这些区域，住房建设速度远快于公共服务配套（交通、教育、医疗等）跟进的速度。而且，越是新供应的住房，其配套差的问题就越严重，配套差意味着生活成本高、供应的有效性差，不适合“刚需”人群的需求。

另外，2010年以来，一、二线重点城市土地价格快速上涨，地王频繁出现。按照两年左右的开发周期，土地高溢价将会体现在2011年以来的高房价，而主要城市近几年的房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下，楼市开发一般会往大户型、高档化的模式上走，只有这样才能保证开发商的预期盈利，这也迎合了过去几年房价快速上涨时期需求过度释放，特别是投资需求旺盛的特征。根据笔者的调研，在一、二线重点城市，目前的新房供应中，大户型住房供应占比较大，而“刚需”人群需要的中低价位、中小户型的普通住房供应则偏少。

目前，一线城市的库存消化周期也超过12个月的警戒线了，很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。国家统计局70个大中城市房价指数发布后，对于5月份一线城市房价下跌的问题，国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价下跌的主要原因是库存压力较大，这是对供求关系的误解。事实上，库存中更多的是无效供应，或者是“刚需”用脚投票的结果。未来，重点城市限购政策不会取消，国家希望通过支持“刚需”人群购房，特别是希望加速非户籍常住人口城市化来化解住房供应过剩、渐进去泡沫。但是，要想让这部分市场需求真正实现，就需要正视住房供求结构目前存在的失衡和错配问题，增加针对“刚需”人群的住房产品和货真价实的公共服务配套体系建设，如发展共有产权住房，加快公共服务均等化，增加轨道交通和教育医疗投入，社会保障实现异地统筹并向常住人口全覆盖等。

九、刚需威武！力托楼市反弹行情 业界预判市场回暖

国家发改委经济研究所副所长宋立指出，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%，而日前中国公布的53.73%城镇化率实则为劳动力的城市化率。他认为，“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%，房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”

另据发布的《未来十年（2011-2024）中国房地产市场趋势展望》报告预计，目前中国的城镇化进程将强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，新增住房需求将超过50亿平方米，加上租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。 定位准确凸显“恒大力量” 。