房价走势有规律 十种现象教你看透房地产市场(2)

本轮楼市调控年底结束新国五条或终结

近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在调整。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因？恢复的动力是什么？调整何时结束？

这三次市场调整期的GDP增速数据，无独有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%；2014年一季度亦下滑至7.4%。可见，经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。

2008年楼市给我们的印象是什么呢？是量价的大幅度下行：广州市2007年末房价在1万元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动，是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢？是四万亿货币投放对经济的强刺激，是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是，成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购，2009年末房价回复到1万元/平方米，成交量从2008年553万平方米暴涨到2009年978万平方米。

整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策，致使房价出现窄幅回调。调整期15个月，在2012年下半年，房价又被推了上去，其恢复动力来自需求以及货币宽松政策（2012年货币供应量M2的平均增幅为14%，最高月份达到16%）。信贷放宽推动需求，转化为成交量，推升房价。虽然有限购限贷等调控因素，但由于需求强劲，2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台，引发本轮调整期在去年底开始。

本轮波动与上二次波动最大的不同是，以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的，这一次市场内部发生了变化，供需关系失衡，主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧，使购房人陷入观望。据统计，广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。这一次调整会有什么支撑楼市的动力？前两次一次是政府主动救市，另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗？地方政府至今没有敢于充当放松限购的“笫一个吃螃蟹的人”。

去年以来，央行并未出台任何住房信贷政策，按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态，就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来，只要房贷放松，则成交量会大幅提升，房价随之止跌回升。乐观估计，传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至，而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。

四、房价跌过了头 自然就会有人买了

近来，房地产市场越来越“冷”了。据最新消息，5月份70个大中城市新建商品住宅价格，有半数环比下降。另据统计，今年1至5月份，全国住宅新开工面积同比下降21.6%、销售面积降9.2%、销售额降10.2%。这使得不少人悲观情绪陡增，有的甚至预测称，中国楼市下半年就会出现“断崖式”暴跌。

这种过分担忧是没有必要的。

经过“黄金十年”的飞快发展，我国人均住房消费水平已超中等收入国家，不少二、三线城市房屋出现过剩。据测算，去年我国城镇住宅总量有200多亿平方米，平均每个城镇家庭都大致拥有一套住房，部分中小城市户均占有套数更高。北京、上海等一线城市虽未出现过剩，但价格超出了一般居民的承受能力。国际货币基金组织数据显示，全球十大最昂贵房地产市场，我国占了7席。楼市说到底是由市场决定的，房价说到底要与经济发展和城乡居民收入水平相适应，供给过剩了自然要回调消化，价格高了早晚要降下来。从这个意义上讲，当前我国楼市走“下坡路”，是房价虚高、供需结构变化下市场正常调整的结果，属于合理价值回归，不是因为出现了什么不可控的特殊情况。

调整不等于崩盘。相反，调整有助于防止泡沫过度积聚，有利于持续健康发展。当然，本轮楼市调整周期和幅度可能会相对较长、较深，甚至不排除非核心区和前期涨幅过高、透支需求的区域，出现房价持续、大幅下跌等深度调整现象。

同时还要看到，支撑楼市健康发展的需求因素并未改变或消失，这使得调整也不会演化成剧烈震荡。比如，城镇化支撑。与一些国家楼市泡沫快速破灭时城镇化率高达70%多不一样，目前我国城镇化率仅53%，按户籍算只有36%。