房价到明年初或可止跌 改善型需求积极入市

2003年，福建安溪的陈先生花了不到30万在厦门湖里买了一套80平米两房一厅的房子，至去年底以160多万卖掉。他说：“住了十年多，还净赚了百来万。”这正是过去十年以来中国楼市高速发展的一个缩影。

2003年以后，中国房地产市场高速增长，房价节节飙升，一些早期购置多套房产的人均实现了资产大幅增值。同时，房地产开发商也赚得盆满钵满，现在中超联赛成为房地产联赛就是最好的佐证。不过，目前这一态势正在发生悄悄的改变。

房价到明年初或可止跌

今年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。国家统计局10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价格同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门，上涨了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。

这也是该数据三年来首次出现下跌。也就是说，最近一年来买房的大部分都亏了。

楼市的下行也影响了房地产的投资开发，数据显示，1~9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%，比二季度回落了0.2个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉记者，从历史来看，房地产开发的投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

张大伟说，尽管房产投资增速下滑有去年同期基数较高的因素，但更主要的还是房地产市场的低迷超出了原来预期。由于房地产投资占全社会固投的两三成，且房产下滑也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此房产投资对固投的影响十分明显。

由于经济涨幅的放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，各地的救市热情持续上涨。张大伟分析，目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中，第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷。此后，救市进入到第三波，即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

在中央层面，9月30日央行发布信贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

一个月后召开的国务院常务会议提出，要重点推进六大领域消费，这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

专家告诉记者，央行释放流动性必须考虑宏观经济全局，新一届政府提经济“新常态”，意味着不可能再大规模释放流动性，这也直接影响到楼市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在积极入市，但刚需购房者还是受到流动性不足的影响。因此未来不排除在楼市方面进行定向的流动性释放，支持刚性购房需求。

张大伟说，整体判断，四季度将好于三季度，下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到明年初，成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面，有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。