刚需or改善新政下谁更受益

9月30日出台的央行新政开始逐渐落地，包括建设银行、北京银行等在内的多家银行表示，执行首套房认定的新标准。不过，虽然央行政策中提及“7折下限”，但据业内人士介绍，目前低于9折也都存在难度，房贷利率7折难以实现。在业内人士看来，目前的新政中真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求，而对刚需的支持力度有限。

细则陆续落地

近日，包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。除上述已发文的银行外，根据链家地产了解到的情况，目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行以及汇丰银行也开始执行新的标准。

链家地产市场研究部张旭表示，从各家银行政策落地的情况来看，均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，即无论名下是否有1套住房，只要已结清购房贷款，均可按照首套的房贷政策执行。而在利率方面，与政策颁布以前并无明显变化，最大的利率优惠幅度仍为九折，且均有附加条件，附加条件较以前也未出现变化。因此，目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求，而这也属于预料之中。

新政撬动改善需求入市

据我爱我家介绍，其客户林先生在朝阳区有一套两居室，现在已还清贷款打算卖掉，听到央行出台新政的消息后，原本打算再等等的他，立刻改变了计划。按照原来的政策他买房为二套，而新政房贷认定方式执行后，他这种情况可以被算作首套房。

中介机构伟嘉安捷给记者算了一笔账，以北京地区一套500万的住房为例，按照新政执行为首套房，首付比例仅为30%，也就是150万，利率最低为九折。而按照旧的政策执行，二套房的首付是70%，首付款为350万，利率也要上浮到1.1倍。首套房认定标准重新界定后，以林先生为例，购房人在首付上能够节省200万，首套与二套之间的利息差为1.31%，首套房认定的放宽能够前期为购房人降低不少首付的支出。

伟嘉安捷指出，目前北京地区总二次置业人群的比例在30%-40%左右，而外地刚性购房人群也在10%-20%左右，政策对于首套房认定的放宽，将部分符合政策要求的改善型人群释放出来，将解套出约20%-30%的购房需求。

另外，伟嘉安捷在利率方面还给记者算了一笔账，以贷款100万元20年为例，将基准与9.5折和9折房贷月供利息对比如下：以100万元20年房贷为例，基准利率与9折利率之间每月的房贷差额为384.2元，总利息差为92238.23元，如果回调到9.5折利率，月供差额仅为193.4元，20年下来总利息差为5万元。

“真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期，新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛，经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”伟嘉安捷指出。