刚需or改善新政下谁更受益(2)

对刚需利好有限

记者在采访中了解到，业内认为，新政对改善型的刺激作用更大，而在利率不变的情况下，对首次置业的刚需利好有限。

“虽然央行政策中提及7折下限，但在目前高融资成本、低房贷利率、加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系，房贷利率7折难以实现，低于9折也都存在难度。”张旭表示。

中原地产首席分析师张大伟也认为，购房者最关心的信贷折扣利好没有体现，本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅7折不可能，连9折以下贷款折扣出现的可能性都非常低。

“刚需可能受到歧视，松绑的二套政策，可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不变，必然银行会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。”张大伟直言。

市场反弹幅度依然看信贷

对于未来一段时间的市场，业内认为，市场反弹的幅度依然依赖于信贷情况。

张旭告诉记者，从目前各银行颁布的具体细则看，首套房贷认定标准执行后，将促使改善性需求入市，在这部分需求释放的带动下成交将出现一定的上涨，但未来市场能否出现持续性的回暖以及回暖的程度，还要看利率的变动趋势。长期来看，在利率没有大幅松动前，成交的上涨幅度可能有限。

在张大伟看来，中国人对房产投资很热衷，货币的超发导致房价处于高位，在这十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标，也是最关键信号，所以这一信号的意义将非常大。本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义非常大。该政策也释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群，对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

“楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。”张大伟预测说。