长租公寓：去年四季度开业规模破百万间

随着我国“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场快速发展。

2024开年，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。

据中指院不完全统计，过去一年我国地方政府共出台住房租赁相关政策约180次。受益于政策支持、流动人口规模持续扩大及“十四五”保租房筹集任务持续推进、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租赁企业迎来新的发展机遇。

配套支持政策逐渐完善

2023年，广东、江苏、北京、上海、广州、天津、杭州、成都等重点省市均在相关指导文件中着重强调培育壮大住房租赁市场的重要性，普遍提出多渠道筹集租赁房源，培育专业化、规模化住房租赁企业，加大保租房等租赁住房供给，解决好新市民、青年人等住房问题。

融资方面，各地政府积极为住房租赁企业营造良好的融资环境，调动企业筹建租赁住房的积极性。比如，广东省积极拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，鼓励金融机构提供多元化信贷融资服务，同时推动发展保租房REITs试点业务；上海、深圳、重庆等地多次出台政策，支持本地符合条件的保租房项目发行REITs，针对具体项目给予相应指导。

财税方面，重庆、宜昌、芜湖等地为鼓励多主体参与保租房筹集建设运营，针对保租房改建、运营和发行REITs等环节，实施专项资金补助。另外，厦门、济南、南昌等地明确保租房用水电气政策，确保相关优惠政策兑现。

公积金服务方面，2023年海南、北京、深圳、天津、重庆、成都、南京、东莞、佛山等省市持续优化提取住房公积金支付房租业务，除了普遍性提高提取额度外，部分城市还强调了增加提取频次、给予多子女家庭及政策性住房租住家庭更高额度、租住政策性租赁住房可以使用公积金直付房租等内容。

市场监管方面，广东、黑龙江、成都、西安、沈阳、绵阳等地发布政策，规范中介服务、强化住房租赁市场管理及治安管理、整治住房租赁市场乱象。广州持续完善租赁资金监管系统，并于9月末完成正式上线，对租金流入流出进行全生命周期监管。

保租房筹集建设进度不断加快

据中指院统计，部分省市提前完成2023年度保租房筹集目标。根据各地住建部门披露数据，从8月起，已有多个省市陆续提前完成保租房年度筹集任务，如江西、广西、广州、杭州、金华、滁州、临沧、江门、蚌埠等。

另外，截至8月底，江苏省2023年15万套（间）保租房筹集任务已接近完成；截至10月底，广东已筹集21.5万套（间），目标完成率为97.7%，广州、珠海、汕头、东莞、中山、江门、肇庆、云浮等8个城市均已提前完成筹建任务；截至10月底，上海筹集6.8万套（间），目标完成率为90.7%。

2024-2025年保租房筹集规模仍将维持相对高位。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间）。从目前完成情况来看，2021-2022年全国保租房筹集约360万套（间），假设2023年能够完成保租房筹集目标204万套（间）。在此进度之下，2024-2025年保租房筹集仍剩余超300万套的任务规模，体量仍较为庞大。保租房的持续筹集建设，仍将为各地住房租赁市场的发展带来机会。

多只保租房REITs正筹备发行

保租房REITs运营稳健，根据最新季报披露数据，2023年三季度，四只保租房REITs的10个底层租赁项目出租率均在90%以上，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目平均出租率均高达97%及以上，在2022年高位基础上继续提升；华夏基金华润有巢REIT的底层资产项目平均出租率为92.9%，出租率水平虽较2022年初及2023年前两个季度有所下降，但整体仍表现优秀。

受益于政策支持，保租房公募REITs申报发行节奏加快。截至2023年11月底，除已上市的四支保租房REITs外，另有多只保租房REITs正在筹备发行，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT推进节奏最快，已于2023年12月28日正式设立。

集中式长租公寓开业规模增加

据中指院统计，2023年第四季度TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量突破百万间，达108.6万间，较三季度增加10.4万间。其中，TOP5企业累计开业规模达51.6万间，较三季度增加0.9万间，占TOP30总规模比重为47.5%，占比较三季度下降4.1个百分点。四季度，开业规模TOP30入榜门槛为9700间，较三季度增加约1700间。

具体企业来看，2023年四季度，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活服务集团、乐乎集团、百瑞纪集团开业规模继续保持领先优势，稳居开业榜前五位。

此外，瓴寓国际、华润有巢等住房租赁企业积极推进新项目上市，四季度新增开业规模明显增长，且新开长租公寓项目以大型综合租赁社区为主。

来源：南方都市报