深圳楼市上半年量价齐降,二手房成交不到万套

来源：界面新闻

记者｜张子怡

深圳上半年虽然继续创造过豪宅盘“日光”的成绩，但就整体市场成交量而言，二手房参考价政策威力不减，加上市场环境的变化，新房和二手房都处于量价齐降的水平。

乐有家研究中心近日发布的数据显示，2022年上半年深圳一手住宅网签16126套，环比下跌39%，同比也下跌39%。这是近年来的成交低谷，比2020年上半年还少了601套。

值得注意的是，广州6月一手住宅网签达1.25万套，深圳6个月的一手住宅网签量总和，比不上广州2个月的网签量。

由于近三年深圳加大新房供应量，叠加二手房受参考价政策影响成交量大幅下降，深圳楼市逐渐以新房成交占主导。

乐有家研究中心数据显示，2020年上半年，深圳新房成交占28%，二手房成交占72%。从2021年下半年开始，深圳一手住宅成交量重回主导地位，占比超过二手。

2022年上半年，深圳楼市总交易量为26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%。总交易量与2021年上半年比，少了2.8万套，与2021年下半年比少1.2万套。

过去，深圳新房市场由于去化快，在开发商眼里“安全感”十足，也是深圳土拍市场向来热俏的重要原因。

如今随着销量的整体走低，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里，深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月，到2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。

即便是市场下行期间，市中心区域仍是新房销售情况最好的区域。

乐有家研究中心数据显示，宝安、南山及光明是2022年上半年一手住宅网签前三甲，交易量超过2500套，但环比均是下跌。同比中，罗湖、福田、南山与光明呈现上涨，其中罗湖与福田涨势超过200%。龙华排名第四，网签2397套。

南山、福田和罗湖作为深圳核心区域，近年来土地供应极少，房价上涨迅速。在新房限价的影响下，新房预售价格远低于同片区二手房价格。在位置不错的情况下，入市的新房往往销售情况都会不错。

今年上半年备受市场关注的网红豪宅盘：海德园A区、招商仕林臻邸、润玺二期、岗厦天元花园等非普宅项目，认筹人数多、去化率也高，均在南山和福田。

乐有家营销总裁孟凡振表示，今年深圳的豪宅市场表现不错，豪宅盘会积极入市，购房者里尤其是华强北做芯片生意的老板，都会购置豪宅，而且都是一次性付款。

乐有家研究中心数据也显示，在贷款方式上，2021年至2022年上半年购房者选择变动不大，但追溯到2020年会发现一次性付款的比例有显著的上涨。从10%翻倍增长至21%。这也体现了资金实力雄厚的购房者看到了深圳楼市底部区间的机会，决策速度加快。

不过界面新闻了解到，一次性付款比例上升以及豪宅市场火热，另一原因涉及经营贷抵押房产的问题。目前深圳经营抵押贷再度火热，利率也有降低，有购房者通过该方式盘活资金。

深圳二手房参考价实行长达一年半时间，参考价未曾调整，二手房市场表现也相当惨淡。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，环比下跌19%，同比下跌65%，是2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，比2008年上半年还要少52%。

从2021年7月开始，深圳二手房成交价出现明显的下跌。环比持续下滑，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年。

乐有家研究中心数据显示，2021年7月，深圳二手房房价同比上涨5%，环比下降5%；2022年6月，价格同比、环比同降，分别下降2%和1%。

二手房成交排名前列的20大热门片区中，过半数的片区价格出现了下滑。以2022年二季度二手房价，对比2021年四季度，龙岗中心城、大芬、东门、翠竹等片区价格下跌超过4%，跌幅最多的是罗湖布心区域，价格下跌达6.96%；黄贝岭、西丽、景田、南头的涨幅则在4%以上。整体来看，刚需片区多数下滑，改善片区比较稳定。

孟凡振预计，下半年深圳有可能调整二手房参考，部分上调，也有部分会下调价格，业主肯定会跟着参考上调价格，但购房者贷款额度也会相应提高。不过如无政策加持则成交量只会在低位中缓慢震荡上行，刚需上车、置换升级机会多。