中国房地产还有人口红利吗?

前几天与朋友聚餐，席间华润置地一位区域高管问了这样一个问题：我们还有人口红利吗？

作为房地产业的高管，我的这位朋友所说的“我们”显然指的是“中国房地产”，其问题也就是：中国房地产还有人口红利吗？

这个问题好大，它不仅和房地产业密切相关，甚至都关乎到国家命运了。据中国人口与发展研究中心的文章预测，十四五时期将是中国出生人口规模减少最为快速的时期，预测出生人口将从2020年的1400万左右降至2025年的1230万左右，平均每年减少近50万。

中国社科院的分析认为，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，2050年减少到13.64亿，2065年减少到12.48亿，即缩减到1996年的规模。

我不知道这些数据的预测到底准不准，但中国人口的净增长下降甚至进入负增长，这个判断还是可信的。人口负增长意味着什么？中国长期以来经济成长所依赖的人口红利模式将发生逆转，经济战略必将做大幅调整，更不要说房地产必须重新审视发展模式了。

现在中国城市的房子够住吗？目前中国城镇住房总存量已经超过300亿㎡，按套数算在3亿套以上（不含集体宿舍）。家庭户（不含集体户）户均住房约1.2套。看上去房子是够住了。

也有分析说，中国城里的房子不只是够住，而是太多了，全国一、二线城市有20%的闲置房，三、四城市更高，达到 40%之多。也有国外专家给出的中国房屋空置率是26%。

但还有分析说，用平均数不能解释房子是否真的够住不够住，因为有人炒房，持有多套房，而还有很多人特别是大城市的人没有房子，中国大城市的住房问题仍然严峻，难怪去年12月中央经济工作会议特别指出，要重点解决大城市的住房问题。

可见，对于“中国房地产的人口红利是否真的消失了”这个问题，还真不能用一句话回答清楚。

一方面是人口净增长下降，甚至要出现负增长，人口红利正在消失，另一方面，一些大城市，例如深圳，人口仍然在增加，城市土地及住房供应跟不上需求，同时房产资源配置严重失衡，导致很多人没有住房，人口红利仍然在发挥作用。

因此，对中国人口红利这个事情来说，不能用直线思维去理解它并由此去推导经济形势和房地产形势。人口作为国民经济的基础要素之一，在任何时候都可能有红利表现，只是红利的表现形式不同罢了。目前，中国人口潮水般上升式的人口基础红利正在弱化或消失，但更多深化性质的人口红利正在生成或涌现出来，甚至会长期存在，研判经济走势及房地产走势，必须清楚这些深化型的人口红利是什么。

我把深化型的人口红利分为如下六种类型：

第一种是收官性的人口红利。

这是指中国人口城市化正在进入后期收官阶段，仍然存在刚性的人口红利。中国改革开放起始时期的1980年，中国的城市化率为20%，经过40年的历程，目前已超过60%，大体上每年提升一个百分点，城镇人口已经达到大约8.5亿人。

按照国际标准，一个国家的城市人口占比超过70%，即基本实现城市化，如果达到80%，就是比较成熟的城市化。按照以往每年一个百分点的增速，还有大约10年达到70%的基本城市化，还有大约20年达到80%的成熟型城市化。

按照70%算，10年内新增1.4亿城市人口，按照80%算，20年内新增2.8亿城市人口，对于房地产来说，这些都是中国城市化在最后10年或20年中间刚性的人口红利。

当然，这些人口中，一部分目前已经进入城市，只不过他们还没有被纳入常住人口范畴，会在未来某个时间完成这个纳入过程，因此，他们仍然属于“收官性的人口红利”。

第二种是结构性的人口红利。

在中国人口净增数量日益下滑的大背景下，国内人口流动趋势更加凸显，这就是由农村及中小城市向大城市群地带流动的趋势，例如粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈等重点城市群落成为人口持续流入的地区。

这样的人口流动导致国内城市人口的重大分化现象，有些发展较慢的中小城市、三四线城市不但难以吸引农村人口继续进入，而且部分城市还面临人口流失的困境，而那些热点地带则继续保持人口净流入的态势。

这种由全国城市人口流动、迁移的机械增长变动导致的结构性人口失衡，给人口净流入的城市带来了结构性的人口红利。

第三种是补偿性的人口红利。

从住房角度看，一个城市即便不算新增人口，原有的人口中，住宅的供应总量也未必一定能达到实际需求的总量。这是城市经济结构中的一种明显的“缺口”现象，迟早要补上，我把它称为“补偿性的人口红利”。

例如深圳，多年来这个“缺口”一直存在，而且很大，常住人口中，拥有合法住房（不含集体宿舍）的人仅有大约30%，其他70%的人，有的买了违建性质的小产权房、军产房等，更多的是租房居住，他们当然期待有朝一日能够住上属于自己的合法住房。他们身上体现出来的就是补偿性的人口红利。

第四种是扩空性的人口红利。

以上三种类型的人口红利，放到城市住房体系中去，都属于“刚需”，就是从没有住房到拥有住房（合法自有住房）。

但是，城市中还有大量市民，他们已经有了住房，但并不满足目前的居住空间尺度和水平，有扩大居住空间或水平的需求，如从刚需性居住提升到改善性居住，从小户型居住提升到大户型居住，从普通住宅居住提升到豪宅性居住，这种居住空间扩张的现象大量、长期存在，对于房地产业来讲，这也是一种特殊的人口红利，我把它称为“扩空性的人口红利”，是城市内部追求更大居住空间水平的人口不断增加给房地产业带来的红利和机会。

第五种是消费性的人口红利。

2019年对于中国来讲，是一个特殊的年份，这一年，中国的人均GDP上升到1万美元，同时，这一年中国取代美国成为世界上最大的单一消费大国。这个转变非常重要，意味着中国经济增长模式发生基础性改变，消费拉动将扮演主力，其背后的动力是，中国人口中，越来越多的人在逐步增加消费支出在家庭支出中的比重，其中在住房及其相关的住房硬装修、软装修上的支出是消费支出的重要组成部分，这种对家庭生活方式实施居住性改善的消费动能将长期持续，成为房地产领域的消费性人口红利。

第六种是人才性的人口红利。

近年来，全国各大中城市掀起了一波波的“人才大战”，显然，当单纯的人口数量红利下降的时候，各地都把希望寄托在了人口的品质提升上面，主要表现就是大力吸纳各类人才落户。有些城市甚至专门设定了人才住房政策，给予前来落户的人才以不同程度的住房优惠。

这种人才的流入构成了当前城市竞争发展中的一种人才性的人口红利，人才也是人口，但这是含金量更高的人口群体，对于一个城市的发展具有更加重要的价值，因此成为城市间竞争的基础抓手。

现在我可以回答“中国房地产还有人口红利吗？”这个问题了：从中国人口净增长的视角看，人口总量带来的红利正在弱化，甚至在一些城市已经消失，房地产已经无法依赖这样的人口红利继续发展，但是，全国城市的结构性分化现象日益凸显，未来大城市及都市圈的人口仍然有净增长的机会，仍然拥有人口净增长带来的人口红利；除此之外，城市内部大量而长期存在住房空间尺度提升的需求，还有日益增长的对于居住消费水平改善或升级的需求，更有大量人才带来的高品质的经济要素价值，这些也属于特殊的人口红利。

面对这些特殊性的人口红利，房地产业须改变运营思维、渠道和商业模式，以新策略应对，充分对接和利用好这些多元化的人口红利，这样才能获得符合时代的新型价值增长机会以及相应的经济回报。