报告:套均面积趋小,产业区小一房热销!紧凑三房成主流

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议披露的数据显示，2019年中国城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米，相较于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。虽然人均住房面积持续上升，但是从近年的新盘推售来看，好像各个房型面积都在减小，那么真实数据究竟如何，作为一家开发商，房子到底应该造多大？

为了充分了解这种变化，我们选取了25个样本城市，包含北京、上海、广州、深圳4一线城市，杭州、宁波、青岛、厦门、苏州、天津、郑州、重庆8个城市以及常州、东莞、东营、佛山、廊坊、洛阳、清远、泉州、绍兴、温州、徐州、烟台、珠海13个三线城市作为样本，对包含商品住宅和动迁安置房在内的居住户型进行了汇总，按照城市能级对各个户型的套均面积进行了汇总。

01一房：三四线工业区小一房做过渡

虽然一房单套面积比较小，但是对于独居人士来讲，结合空间改造能够满足日常居住所需，对于资金紧张的刚需客来讲，一房总价低也是个不错的过渡。整体来看，一房房型的套均面积整体围绕着60平方米/套上线浮动，其中一二线的一房单套面积接近，都在65平米上下浮动，而三四线的一房套均面积明显小于一二线，只有52.7平方米左右，并且一房房型热销的三四线城市多为具备一些工业基础的较为发达城市，像珠海、温州、佛山、清远等等。而清远、珠海2018年至2020年成交的一房户型平均单套面积更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四线的平均水平，根据我们的调研清远热销的一室小户型项目多数都坐落于广清工业园附近，既可以作为工业园内工作的员工购买来居住过渡，也适合一些投资客购买来出租。

02两房：需求不济成交持续缩量

从成交数据来看，两房户型最近3年呈现一个明显缩量的态势，25个样本城市两房的总成交连续两年同比下降超10%。根据调研数据，一般家庭需要的都是三房户型，两房满足不了日常需求，为了迎合消费者的需求，近年来开发商也开始将很多面积稍大左右的项目规划成三房户型，间接导致两房户型的套均面积有所缩小。不过有一些比较特殊的城市像是苏州，苏州连续三年两房户型套均成交面积都在100平方米以上，根据我们的调研，这主要是因为苏州存在2+1房型，即将设备平台等空间改造成一房，作为三房出售，但是备案时仍为两房户型，因此从备案的数据来看，两房套均面积很大，但是实际上也都是作为三房来使用。