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半年之内房贷按揭逆转 这中间发生了什么?(2)

来源:第一财经 更新时间:2020年10月14日 【字体:

调控政策纷至沓来

放到更长的时间周期来看,银行涉房贷款比重降低早已被开发商人士认识到。

银保监会主席郭树清在今年8月发布的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中指出,房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降了12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但他也直言道,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产去库存政策后,房地产贷款新增占比自2016年的44.8%,降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款比例30%来做推算,这意味着房地产贷款占比将回归至行业去库存政策前的2015年(30.6%)。

8月底,业界所谓的“三道红线”新规出台,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。被地产金融政策精准锁定的开发商已经先站到了调控的中心。

与融资监管、房贷收紧相伴的,是接连不断的楼市调控。

最新的10月9日,徐州、绍兴相继出台相关政策,加码楼市调控。截至目前,已有14城加码楼市调控。去房地产金融化泡沫化倾向放在当前的大背景来看,被认为是楼市长期调控基调的一部分而已。

今昔略有不同的是,与趋紧的房地产金融政策相对应是行业逊于往年的销售业绩。

层层传导之下,整个三季度,地产股在7月销售回暖的带动下短暂冲高,随即受各地楼市调控政策及房地产金融政策监管影响下行,过半房企市值缩水。

越来越多的房企开始更清晰地感知到房企金融监管的持续发力,也越发意识到企业经营策略调整的必要性。

在8月底各大房企的中期业绩会上,数家房企高层言及“三道红线”、陆续出台的楼市调控等,几乎都提及到房企精细化管理的重要性将与日俱增。万科(000002.SZ/02202.HK)董事会主席郁亮在9月底的南方区域媒体会上表示:“‘三道红线’开始,金融红利时代画上句号,进入管理红利时代。”

与往年还有所不同的是,今年由于受新冠肺炎疫情影响,房企供货节奏相比往年后移了一到两个月左右。目前来看,不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下,销售、去化承压,四季度将加快推盘节奏、加速去化。

在此背景下,将更加考验房企运营实力,倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。而部分时刻关注涉房信贷风向的买家告诉第一财经记者,眼下暂时抱着持币观望的态度,期待年底还会有一波新的营销热潮、成交高峰。

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