深度调查:长租公寓爆雷,房东和租客都是受害者(4)

律师说法：事前甄别 遇雷维权

长租公寓爆雷，受伤害的是成千上万的房东和租客。房东不仅要损失可观的资金，一些“以租养贷”的房东还可能陷入断供危机；房客不仅要面对租金损失、搬家找房的痛苦，选择了“租金贷”的租客还要按时还贷，否则就会留下征信污点。那么，从一开始，房东和租客应该如何规避风险呢？

四川省智见成律师事务所合伙人、主任律师杨川平告诉金融投资报记者，只有时间和口碑是最好的潜在保障，租客和房东寻找品牌长租公寓公司或是最有效的规避风险的方法。“当然，签署合同前，确认长租公司与房东之间的协议、产权证明是一种最有效的、最基础和最理性的选择，而长租公寓公司应当主动揭示基础合同关系的存在和无争议是必要的。”

“租客和房东在选择长租公寓品牌时，首先要多渠道多信息了解品牌企业的基本情况，通过线上和线下公开信息了解企业的基本信息、营业规模、历史投诉、品牌评价等，在选择时，尽量做多品牌比对后再做决策，做好充分的事前了解。”黄卉也表示，租客在支付租金时，尽量避免一次性付款过长周期的租金给机构，且要留存好租房合同及支付凭证。

《金融投资报》记者查询天眼查发现，跑路的长租公寓多为新近成立的公司，且很多公司的负责人注册了多家公司，在较早之前已被标注经营异常。

比如，成都首资执行董事兼总经理艾兆璐，其同时也是巢客遇家（成都）科技有限公司、首资一城一家科技(云南)有限公司、重庆首资科技有限公司、广住庭(广州)科技有限公司等8家公司法定代表人。其中，巢客遇家成立于2019年8月5日，其在去年9月和今年8月两次“因通过登记的住所或者经营场所无法联系”而被武侯区市场监管局列入经营异常名录。

刘璐则提醒，“不论是房东还是租客，都不要贪小便宜，天上不会掉馅饼。”若真的遇到爆雷的情况，接受金融投资报记者采访的专家和律师均建议，房东和房客拿起法律武器维权。

杨川平说，在交易机制上即租金的支付上要形成保护机制，无论是房东还是房客，都要避免被动行权。若确实上当受骗，也只有通过诉讼或者是报案来保障自己的权利。在杨川平看来，在房屋租赁公司跑路的情况下，这里面存在两重法律关系。合同关系是相对权，需要依赖于别人的履行，而物权是绝对权，也叫对世权，有绝对排除妨碍的权利。“理论上，由于长租公寓公司违约未交付租金给房东，房东有权终止合约，收回房屋，而租客只能向长租公寓公司提出违约主张。”

监管出手：住建部等拟出新规

事实上，近些年来，长租公寓爆雷不断又前赴后继，原因还在于没有得到有效监管。受访的专家学者和律师均不约而同建议加强监管，且要工商、住建等多部门协作。

杨川平表示，鉴于这种业务体系存在第三方权益风险，为进行有序管理，主管部门应当提前介入，对行业准入、业务规范与流程进行有效监督和管理，如保证金机制、强制揭示机制、租金直付机制等，以避免消费者上当受骗事件的持续发生。

好在相关部门已经出手了。去年12月，住建部等六部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求加强对采取“高进低出、长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

今年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》也从多方面对住房租赁参与主体进行具体规定。其中明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度。对此，市场普遍认为，此举体现了政府对租赁市场的引导方向。

与此同时，上海、广州、成都、杭州等多城市也纷纷发布风险提示或住房租赁监管措施。比如，为了解住房租赁企业经营情况，成都市正开展住房租赁企业专项排查工作。要求住房租赁企业对照《住房租赁企业基本情况自查表》如实填写相关内容，于2020年9月10日前，按企业注册地报所属区住建部门，各区（市）县住建部门于9月22日前将辖区内住房租赁企业自查汇总情况报送市房地产市场服务中心。成都市房地产经纪协会对会员企业存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查，建立台账，要求企业自行整改，加强行业自律。成都市房地产经纪协会于2020年9月22日前将协会排查情况（含附件表格）报送市房地产市场服务中心。

“长期看，政策规范之下，长租公寓行业向好发展趋势不会变。”黄卉说，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。行业洗牌和进化的加速，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求。而租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。

【特别提示】

成都消协发布警示：三大问题需特别注意

成都市消费者协会在受理、处理投诉过程中发现，近期发生房屋租赁公司资金断裂，运营困难，导致其违背合同承诺，服务质量下降，退还押金延迟和困难，以及无法继续履行合同等侵害租客合法权益事件。9月9日，成都市消协特别提醒广大消费者在租房时注意以下几点：

一、寻租房屋、签订合同前要仔细了解租赁公司的经营资质和成立时间及运营实力，选择口碑信誉较好的正规专业公司，防范因企业倒闭、关门等情况引起的权益受损。

二、了解房屋租赁市场的价格情况，要求租赁公司提供其与房东签订的合同，明确合同性质，帮助判断房屋的实际租赁价格，警惕低价出租背后可能存在的消费陷阱和市场风险。

三、签订合同时仔细查看合同内容，注意其中可能存在的隐形霸王条款，明确纠纷发生后的违约责任;同时尽量采取分期交纳租金的方式，避免因一次性交纳过多租费引起的资金损失。