深度调查:长租公寓爆雷,房东和租客都是受害者(3)

9月8日上午，《金融投资报》记者来到位于武侯区武阳大道三段51号城投下一站都市写字楼B座的巢客遇家办事处，这里早已人去楼空，门口的纸上写着“写字楼租售”等字样。据物管说，巢客遇家的工作人员自8月初就再也没有出现过，目前房东也将该办公室收回并准备再次出租。

值得一提的是，满城房产成立于2007年，是成都本土最早涉足长租公寓业务的企业之一，在成都、重庆两地合计拥有四万多套房源。但金先生不知道的是，早在今年1月，满城房产就将其所管辖的全部房源和资产管理权卖给了成都青客公寓管理有限公司（以下简称：青客）。但半年之后，双方陷入纠纷，满城房产指责青客拿走房源后拒向业主支付租金，青客则表示满城房产严重违约，转让协议已失效。但最终受害的，还是“金先生们”。

四川之外，长租公寓爆雷的更多，哪里有租房，割韭菜的镰刀就伸向了哪里。

比如，8月20日，海南每天郑州公司人去楼空，挑起三百多名业主和八百多位租客的矛盾；

8月24日，上海岚越公寓在浦东的办公室连夜消失，报案者将派出所大门围得水泄不通；

8月29日，杭州巢客跑路，惨遭收割的房东和租客已建立起十多个微信群，抱团维权……

长租套路：高收低租+租金贷

全国范围内，长租公寓从风口到连环爆雷，何以如此？

“有的长租公寓公司，给房东高租金，给房客低租金，高收低租做一笔业务就亏一笔，这种商业模式就有问题。”西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐在接受金融投资报记者采访时一针见血指出症结所在，“如果有投资进入，亏本赚流量，那也算一种互联网创业模式，至少有初始的投资资金拿来亏；但如果连初始投资都没有，那纯粹就是一种庞氏骗局，跑路是必然的。”

如刘璐所言，《金融投资报》记者在调查走访中发现，这些跑路的长租公寓公司基本都采用“高收低租”模式，不计成本高价收房，但通常要求房东与其签署1年甚至更长时间的出租合同，且租金只能月付；另一边，又以低价为诱饵租给租客，但要求租客必须年付。如果租客给不起，长租公寓还有“租金贷”推出，也能一次性从金融机构拿到全年租金。

《金融投资报》记者简单算了一笔账：一套房子月租金2000元，长租公寓一次性就能收到2.4万元；100套房源，就是240万元；10000套房源，就是2.4亿元。

看似亏本的高收低租，其中产生的现金流却相当可观惊人。换句话说，高收低租模式压根没想盈利，瞄准的其实是租金，这与非法P2P非法集资类似，只不过曾经的标的是“理财产品”，现在则是“出租房”。

当然，除了一开始就挖坑的长租公寓之外，爆雷频现也显示出长租公寓商业模式的脆弱性。贝壳研究院高级分析师黄卉向《金融投资报》记者表示，上半年疫情的冲击，加速暴露了长租公寓商业模式存在的问题：

一是租金成本高，目前大部分长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。

二是商业模式的灵活性差，通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，这就给企业经营带来了较大的成本压力。

三是精细化运营要求高，长租公寓企业理论上讲应当“以出定收”，根据出房情况决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。