15万亿后的房企战略:在收与放间争夺蛋糕(2)

布局策略：一二线城市仍是重中之重

对于规模房企而言，一二线城市仍是布局重点。

中指院数据显示，今年1~7月，碧桂园累计拿地1086亿元，位居拿地榜首位；万科以总额1030亿元占据榜单第二位；第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%，行业集中度继续提升。

以万科为例，其7月在土地市场继续发力，单月拿地金额超280亿元。而融创前7个月拿地金额是去年同期（142亿元）的近5倍，从去年第34名跃升至今年的第3；拿地面积达到1188万平方米，较去年同期几乎翻番。

值得注意的是，这些头部房企拿地多集中在一二线热点城市。

据中指研究院数据，1~7月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额9229亿元，同比增长14.8%，而2018年同期为8037亿元。一二线城市仍然是房企投资拿地的重中之重，其中杭州以1672亿元位列榜首；武汉、昆明、西安、郑州等中西部城市土地市场成交日趋火热。

从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，1~7月，长三角地区土地市场持续火热，TOP10企业拿地金额共计2721亿元，位列首位；受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投资热土，TOP10企业拿地金额达1951亿元；珠三角和环渤海以1219亿元和1217亿元分列第三、第四位。

从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖、碧桂园、绿地、保利、融创、中海等房企，多次出现在各城市群的拿地榜单；此外，京投发展、滨江集团、俊发集团等企业持续深耕大本营，在环渤海、长三角及中西部城市群榜单中出现，拿地较为集中。

再看货值，亿翰智库数据显示，今年1~7月，新增货值破千亿元的企业达15家。其中碧桂园、万科分别以3576.9亿元、2946.1亿元稳坐冠亚军，而融创新增货值是去年同期的3倍，以2808.9亿元跃升至榜单第三位；保利和阳光城跃进前十位。而这些头部企业的货值大部分位于一二线城市。

同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，头部企业确实现阶段拿地动作比较积极，当前土地市场回归理性，在公开市场拿地还是比较好的机会。所以一些大企业进行积极补仓和布局，而部分中小企业市场反应能力比较弱，主动收缩了战线，拿地也理性了。未来大型企业和中小企业在土地市场的做法还是不一样的。

跨界发展：向“生态圈”求红利

值得一提的是，当下的“放”已经不同以往。如今的环境并没有给房企太多“盲目冲动”的空间。在成本、资金、政策约束下，房地产业要持续长久的未来发展，必须要探索更多细分领域的转型空间，强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。

秦虹认为，转型要向产业细分方向转，要向补短板方向转，要向整合资源方向转，每一个市场都有巨大的细分的市场，而每一个细分市场都有足够大的规模。比如，针对人口结构的变化、产业结构的变化、消费结构的变化等，这涉及到教育、医疗、养老、文体、文化、旅游等。

金科股份董事长蒋思海表示，当单一地产业务发展遭遇瓶颈，变革与突破势在必行。构建“从产品到机制到运营到融资”的产业生态链，既是护城河也是基业长青的必经之路。将来，头部企业的竞争将是生态系统中的竞争。目前，金科就将主要心思用在产品线与产品标准化的构建上。

万科、恒大、保利、碧桂园、华润等头部房企，都在已探索的跨界产业以外，更多考虑地产全产业链能辐射和链接的业务。

如推出了“华润理想国”的华润集团，2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略，除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外，新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

但无论是社区综合服务、科技产业投资，还是文化旅游康养，每一项都要有资源支撑。如产业地产既要与政策相匹配，又要考验企业的运营能力，被市场所接受。

亿翰智库董事长陈啸天指出，头部企业的竞争一定是来自于生态系统的竞争，不再是单一的产品力，运营能力，而是整个企业生态系统的竞争。