大邑商铺投资注意事项分析

投资者曾经以为，投资商铺跟投资住宅一样，只要买到就赚到。但如果商铺的开发与经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极大。现实的情况是，商铺投资方面需要考虑的方面较多。

一是小面积商铺“雷区”多。因为与成都的距离关系，目前大邑还没有如鞋城、服装城、箱包城等专业卖场，但从润驰国际广场1楼分隔出的格子间可以看出，因人流量问题，这类小型“铺面”在大邑经营困难。在上月的拍卖会上，位于内蒙古大道旁的建华家园小区，1楼的商铺不少面积均小于40平米。其面积小、总价低的特点确实迎合了市场需求，为普通投资者所能接受，专业人士分析指出，开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积商铺，但这种做法根本没有考虑后期招商及运营管理，已经脱离了每种商业业态的店家具体需求，所以往往会出现销售火爆而后期招商迟迟无法展开的情形，投资失败在所难免。为了在以后能有较好的收益，投资者一般在选择这类小铺面时，只好同期购买相邻的几个铺面，在上次的拍卖会上，竞得者在拿下第一个铺面后，再竞得第二个铺面时往往要再次提高标的单价，这无疑增加了投资者的成本。

二是大邑当前的社区商铺前景也并未客观。在大邑，部分小区交付使几年以来，建成的配套商铺一直空置，并未租出，虽说未来围绕社区服务的生活类店铺不会被互联网平台取代，但前期长期的长久空置定会造成资本回报率下降明显，给投资者造成损失，这个损失能否由将来的收益所弥补，实在是未知。

三是商铺供给面积快速增加，价格上涨获利空间受到制约。当前大邑新建楼盘较多，而这些新建的楼盘不少在1楼及2楼都设置了商铺，部分楼盘更是在小区外围修了一圈的独立商铺，新增供应数量大，市场消化压力不言而喻。

四是租户对象的选择余地较小。出租率受制于所在区域或商业定位的因素较多，同时，受经济周期波动的影响也较大。目前，商场效益下降明显，期望租金与实际租金的差距加大。而相对出租容易的餐饮店铺也开始受到行业下滑的影响，租金下降的压力很大，生意不好的餐饮店铺也只有提前关门鞋业，且这类店铺在再转出时困难重重。

五是熟悉商铺所处大环境市场，注意售后包租相关问题。目前部分开发商在开发商业地产时，向购买者承诺包租，每年返一定的租金比例，同时还能分享商铺的经营收益。一般售后包租会规定包租期限，通常有5-8 年，每年给予一定的投资回报，如6%，稍高一些可以达到10%。如今在大邑也有这类的售后包租，不过近期项目应给投资者返的资金一直未兑现，公司经营也遇到一定困难。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？如在包租过程中就出现了问题，经营方因为经营策略作出调整，甚至资金出现问题都会选择退出，最终遭受损失的还是小业主。即使有开发商号称打破常规，喊出“终身包租”口号，但仍然无法改变经营方中途退出的风险，购买者在遇到这类项目时一定要多做市场分析，尽量减少潜在风险。

商铺不等同于住宅，其不是刚需。选择商铺一般要选择适合的面积，过小不利于开展经营业态，过大在出租及转让时比较困难。选择商业综合体商铺，一定要充分考虑其辐射范围以及运营团队实力，有调查结果显示，有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%，这一点已经成为业内公认的商业投资原则。以服务小区为主的底商，需要考虑到小区及小区附近未来人流量问题，周边商铺已有业态以及供应量。另外在投资时也需要根据自己的实力来选择合适的物业。

在投资界流行一个做法，宁可参与成熟可见的商业物业，也不要轻易投资所谓发展前景美好的尚待培育的物业，因为商业圈的培育时间和难度都需要一个相当长的时间，这本身就是一个必须考虑的风险。

投资未来新北街的商铺还是成蒲铁路大邑站商铺？选择大邑大道商铺还是内蒙古大道商铺？面对这些形势与选择，手持资金的大邑投资者们将何去何从？