商品房库存破6亿平 三四线城市去化达23月

中国社会科学院7日发布《中国房地产发展报告（2015）》（以下简称报告）称，2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续去库存。

报告预测，2015年房价存在上涨的可能性，但不会大幅上涨。为加速去库存，各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策，以及一系列鼓励住房消费的政策，金融政策也将进一步放松。

高企全国商品房待售面积首破6亿平方米

2014年房地产市场总体表现供过于求。报告指出，房地产市场供过于求的问题，集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降，商品房待售面积创历史新高。

数据显示，2014年，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅销售面积为10.52亿平方米，比2013年下降9%，均为2009年以来首次下降。与此同时，待售面积创历史新高。2014年，全国商品房待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，其中住宅待售面积突破4亿平方米，达到4.07亿平方米。

社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚表示，2014年房地产业待售面积不容乐观，2005至2009年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始，商品房待售面积快速增加，年增幅均在25%以上。

尚教蔚表示，2015年商品房供给仍然会比较充足。2012至2014年商品房新开工面积为55.8亿平方米，2012至2014年商品房销售面积为36.3亿平方米。此外，2014年末商品房待售面积为6.2亿平方米，如果按2014年销售速度大概可以销售半年。因此，2015年部分待售面积过多的城市放缓、推迟供给的可能性较大。在土地方面，2012至2013年土地待开发面积均高于当年的土地购置面积，土地供给比较充足。

某研究中心一季度库存显示，虽然随着成交量企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但整体看仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨二成，平均消化周期18.7个月，处于警戒线以上。

库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。目前，24个重点监测城市中，14个城市库存消化周期超过18个月，其中烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月，徐州、中山为24.2个月，无锡也超过了24个月。

尚教蔚认为，房地产业的高库存将引发一系列问题，如房企高库存占压大量资金，资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产，从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者。另外，对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言，持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。