商品房库存破6亿平 三四线城市去化达23月(2)

严峻三四线城市去化周期高达22.9个月

“对于北京等中心城市来说，并没有供过于求，反而是三四线的小城高库存现象尤为严重。”中国房地产协会原副会长朱中一认为，所谓高库存其实是部分城市库存过高。

社科院报告也指出，目前存在住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出的现象。报告指出，1978到2014年全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人，城市化率从17.9%提升到54.8%。而1996年以来，我国的乡村人口就一直处于负增长态势。在农村人口减少的同时，农村居民点用地面积却在增加。

“现阶段房地产供需，面临资源闲置浪费与紧张不足并存的局面。”尚教蔚说，从不同城市之间来看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少，甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理，一方面，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足。其结果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重，“去库存”难度更大，市场风险更为突出。

某研究中心数据显示，一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增加23%，去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。

中国社会科学院学部委员李扬表示，随着房地产市场一段时间的调整，掩盖在泡沫下的供求关系水落石出，一些中部省市与部分沿海省市库存多达二三年，因此这会是一个中期性的调整。

风向“去库存”将成楼市政策主要目标

“2014年针对房地产出台的调控政策较少，2015年较为明显的改变是，‘稳定、支持、促进’取代了‘抑制、投机、调控’。”尚教蔚认为，后续房地产政策将相对宽松。

住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示，2015年国家层面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一些支持政策，同时金融及财政政策也有利于住房消费。

在支持改善性需求方面，尚教蔚认为，在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下，过高的二手房交易成本，会抑制二手房有效流转，不利于改善性住房需求的释放。“主要体现在两方面，一是税费成本，二是中介成本。二手住房交易成本过高，使更多购房者转向新建住房。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以带来更多财政收入，但是，在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房，将耗费本已稀缺的土地和资源。”他说。

“金融政策方面将相对宽松。”尚教蔚认为，2015年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，2015年政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策，如缩短二手房交易中满5年转让才免交房产交易赢利部分20%的个人所得税的年限。

尚教蔚称，无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，2015年主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。

展望2015年全年的房价走势，王珏林认为，2014年持币观望者形成了一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛，商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅大小取决于政策及其执行力度。

“2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。此外，地区分化导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。”王珏林说。