大邑商铺投资回报率分析

大邑商铺投资回报率

对于普通投资者来说，若要考虑货币的时间价值，动态投资计算比较复杂，通常有4种常用算法

1、租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2、租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3、内部收益率法

公式：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出，累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、简易国际评估法

公式：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：

1)：主要适用于没有贷款的一次性投资。

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，

年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率

购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限

2)：主要适用于贷款投资的收益计算。

公式：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入；

(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限

年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

在之前的“黄金十年”，不少商铺可以在8年左右收回投资，之后年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。在当前环境，大邑商铺年化投资回报率仅只有3%-5%左右，此收益从资金回报来看，并不划算，不过我们不容忽视的就是，当前大邑绝大多数商铺都是升值的，在商铺转让时可以获得不错的回报，不过这个回报的高低取决于多种因素。