2014年1-6月大邑县房地产市场分析报告(2)

二、存在的主要问题

（一）商品房供应量较大，销售周期较长

目前我县商品房存量120余万㎡，据统计，从2011年-2013年通过规划的房地产开发项目面积为270万㎡，目前已动工未取得商品房预售面积约为119万㎡，预计到2014年底将会有150万㎡以上的商品房销售房源，下一步销售压力将进一步增大，销售周期将明显拉长。

（二）开发企业资金紧、压力大，销售渠道狭窄

目前资金紧张已成为我县房地产开发企业面临的主要问题，特别是加上民工工资、贷款利率上升、原材料上涨等多方面因素，企业资金链将会面临更加严峻的考验。

我县房地产开发企业的销售普遍以“坐商”形式为主，使得销售渠道较窄，不能接触到广泛的客户群体。同时，一些企业的销售管理缺乏专业性，在客户沟通、信息传递、传播通道以及广告宣传等方面存在各种问题，在当前供大于求的市场环境下，这些因素使得企业无法顺利实现销售目标，造成资金回笼受阻，资金压力进一步增大。

（三）产品结构比较单一

从我县房地产业的发展构成来看，普通商品住宅一直占据主导地位，今年以来我县批准的预售项目中，普通商品住宅和车位占88%，高端地产、商业地产、旅游地产等产品相对较少。产品结构单一，选择面窄，在一定程度上制约了房地产的活跃交易。

（四）本地购房刚性需求有所下降，外来购房比例增幅较缓

从购房人群来看，本行政区仍为主要组成部份。截止2013年底，我县总人口约为53万人，已登记国有土地上的住宅面积约为684万㎡，已登记集体土地上的住宅面积约为2322万㎡，人均住宅面积达到56㎡。机关事业单位人员基本都购买了新房，加上近年来棚户区改造以及保障性住房的实施，本地居民的刚性需求有所下降。随着国家宏观经济形势的变化，以及与周边市场的竞争激烈，对外来购房人群的吸引力需进一步提高。