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专家:房企在拖累各地区的经济,但政府不能让房地产死掉

来源:ZAKER 更新时间:2023年10月20日 【字体:

近日,国家统计局公布三季度GDP增速等系列核心经济数据。据初步核算,前三季度国内生产总值913027亿元,按不变价格计算,同比增长5.2%。分季度看,三季度GDP同比增长4.9%,环比增长1.3%。

消费连续两月回升、制造业韧性较强等数据显示经济已出现积极变化。看到亮点的同时,房地产投资增速持续下行等情况也不容忽视。该如何看待三季度经济表现,备受关注的地产疲弱、地方债化解、民间投资低迷等问题又该如何解决?

北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示,从近期数据来看,当前经济基本见底。

针对地产行业的下行压力,他表示,地产低迷在于市场供过于求,处于产能去化阶段。部分地产泡沫被挤压,短期投机机会减少,降低了市场活性。现阶段的宏观经济形势要求中国必须对房地产行业好一点。房地产仍然是中国的支柱产业,不要让它死掉,要精心呵护,应提供补贴、贷款等支持。

以下为访谈实录:

问:三季度GDP同比增长4.9%,如何看待三季度经济数据表现,经济见底了吗?

苏剑:从近期数据来看,当前经济基本见底。从8月份开始,价格增速、外贸增速、消费增速均出现了不同程度的上涨,同时9月居民新增贷款也出现了一定的修复。具体来看,8月份,CPI增速有负转正,出口降幅显著收窄,社会消费品零售总额同比增速显著上涨;9月份,受基数效应影响,CPI增速小幅波动,但PPI降幅持续收窄,出口降幅继续收窄,社会消费品零售总额同比增速继续上涨。

问:三季度房地产开发投资拖累固定资产投资。多地出台限售、限购政策,给房地产松绑。房地产开发投资和商品房销售情况还没有明显改观,该如何看待政策效果?

苏剑:2023年8月21日1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%,其中,5年期以上维持4.2%不变,1年期降10个基点,与个人住房贷款和企业中长期贷款关系紧密的5年期以上LPR未变。可见,市场默认当前房地产市场属于供过于求,正处于去库存阶段。当前房地产市场的政策主要针对的是存量房的消化,因此对于房地产投资的带动影响较小。

影响存量房消化的因素在于人口已经开始减少,而中长期来看,房价的决定因素就是人口。人口减少意味着住房需求降低,房价会下跌。人口的颓势无法扭转,房地产销售的情况就会一直会向下。

问:一些人认为,要确保经济复苏,中国实质上需要救市,采取更多措施来帮助开发商重组债务,完成未完工项目,同时通过给予直接补贴来增强购房者的信心。这个救市措施真能拯救低迷的房地产市场吗?现阶段的房地产究竟需要怎样的政策?

苏剑:我们需要一个健康发展的房地产市场,补贴只能是暂时的指标不治本。当前导致房地产市场低迷的原因主要有两方面。

其一,市场供过于求,处于产能去化阶段,部分对开发商的政策倾斜的目的是防止出现大规模资金链断裂,引致系统性风险的发生。其二,经济下行压力加大的情况下,部分地产泡沫被挤压,短期投机机会减少,降低了市场活性。居民收入增速下降,复杂的国内外经济形势下,地产泡沫缩小是必然的,不是通过补贴就能催生出来的。

现阶段的宏观经济形势要求中国必须对房地产行业好一点。房企现在遇到的困难比较大,在拖累各地区的经济。房地产仍然是中国的支柱产业,应该精心呵护它,让它不要死掉。该补贴就补贴、该贷款就贷款,给他们提供一些支持。

问:从地方到中央,政府部门都在以各种方式表达对民营经济的重视,比如民营经济31条、发改委设立民营经济发展局。从过去的观察研究角度看,中国的民营企业家真正需要的是什么?如何让民营企业家恢复信心、敢于投资?

苏剑:要让民营企业愿意投资,首先需要提供一个良好的环境,民营企业自己就能成长起来。前一段时间,在舆论场上针对民营经济出现了不少错误言论,如“民营经济退场论”、给民营企业家乱扣“资本家”“剥削者”的帽子等,这些言论影响了民营企业家的信心。另一方面,有些民营企业比较集中的行业,因为政策制定过程中随意性较大,其发展预期和信心也受到了影响。

建议一方面,要继续扩大“稳增长”的措施,推动国内终端消费需求的扩张;另一方面,要大力稳定投资环境,保持政策的连续性,使企业明晰发展的方向。

需要创造一个良好的营商环境,让民营企业家能够正常地利用自己的专长在市场上赚钱。赚钱的时候不用担心会被无缘无故抓起来,也不用担心钱赚了以后不是自己的,要依法平等保护民营企业产权和企业家权益。

问: 9月消费增速回升,剔除基数影响,当前消费实际情况如何?

苏剑:我们认为,自8月份开始,消费已经释放出企稳的信号,无关基数效应。9月社零增速继续上涨,进一步佐证了我们前期的观点。去年同期存在一定的低基数效应,但从具体分项数据来看,导致9月社零增速较8月上涨的主要因素是限额以上企业商品零售总额增速的上涨,但其并不存在明显的基数效应。特别是餐饮业的消费数据表现较好,增速很高。9月份,餐饮收入4287亿元,增长13.8%。我们自己也能实际体会到,出去吃饭,包间火爆想进都进不了。因此,可以说剔除基数效应后,9月消费增速依然是上涨的。

问:央行对城市银行储户进行的一项长期调查发现,第二季度约有58%的受访者表示倾向于增加储蓄存款,自2019年年中以来上升了近15个百分点。只有24.5%的人倾向于增加消费。如果居民储蓄继续维持高增长,会对经济带来哪些不利影响?我国应该如何制定符合本国情况的消费政策,既能提振消费,同时避免短期大剂量刺激的后遗症?

苏剑:居民储蓄增长抑制了终端消费的增加。对于消费的刺激,根本仍然在于稳就业、稳收入预期。短期来看,稳定资产价格存在空间。前三季度,全国居民人均可支配收入同比增长6.3%,较上半年下滑0.2个百分点,

其中,财产净收入下滑1.0个百分点,是拉低全国居民人均可支配收入增速的主要因素。提升财产性净收益最重要的还是取决于经济形势。

问:9月份开始,内蒙古、辽宁、天津等多地相继接力发行特殊再融资债券来置换隐性债务,缓释风险。如何看待发行特殊再融资债券的作用?亦有专家指出,发行特殊再融资债券空间远不能满足地方政府化债需求,你怎么看待这个观点?

苏剑:目前地方政府的债务确实比较多,而且时间期限配合的也不是非常完美。在地方地府自身没有钱去还债或改善其面临的情况下,就采取发行特殊债融资债券的方式,目的是化解地方债。

地方政府的债务规模差别比较大,债务规模小一点的地方发行特殊再融资债券可能作用较大,而债务规模大的则起不了太大作用。

其实对中国来说,化债最简单的办法就是适当变卖国有资产,每个地方政府都有大量的国有资产,只要愿意变卖,其实中国地方政府的净资产是正的,完全负担得起负债。但因国有资产不能流失的约束,导致化债左右为难。例如贵州,如果能把茅台股票卖一点,那马上就能化解债务危机。

问:四季度经济运行的动力和风险有哪些?在稳增长方面,还有哪些政策工具可用?

苏剑:受全球贸易形式的复杂化影响,自外需的不确定性仍然是四季度经济运行的主要风险点。

对于发展动力,通过对近期数据的跟踪,8月以后经济复苏的脚步加快,尤其在消费、制造业投资方面。稳增长方面,后期新基建投资或将配套经济的复苏,提前部署。

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