官方加速介入房产中介行业 市场能否被改变？(2)

短期难以被取代

杭州之所以被视为打响“去中介化”第一枪，是因为它释放了几个新信号。

首先，对于购房者最顾忌的真假房源以及房产交易安全性，政府信用背书正在取代中介背书。

其次，中介第一次被真正屏蔽在信息资源之外——新功能设置了用户身份智能分类功能，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。而在过去，即便业主是在商业互联网平台自主挂牌，房产中介经纪人都可以无孔不入，通过不断打电话许诺提升售价等手段，几乎垄断了所有房源。

针对中介机构称买卖房屋流程复杂，中介不可缺少，杭州官方确认“房屋买卖并不是必须通过中介”，政府官办平台可以引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易。

“虽然房产交易整个链条很长，但行业有一句说法‘得房源者得天下’，政府一旦控制住最核心的房源发布，就拿捏了中介的命脉。可以想象一下行业的未来：定价，未来都根据政府二手房指导价；房源，有政府信用背书，比中介信用更好；交易，有政府指导全流程。”上海一名资深中介人士对第一财经表示。

“我们目前最担心的是，购房者通过中介机构看房，最后在政府平台上‘手拉手’交易。”另一位中介人士称。

“政府出面构建二手房交易平台是一个可行的做法。互联网经济的崛起让去中介化有了可能性，借助互联网的力量，由政府在网站上形成平台，在这个平台上大家可以自主上传信息达成交易，由于政府具有公信力，可以成为一个真正的去中介化平台，从而有效地降低交易成本。这也是为什么当前不少城市开始进行试点的原因。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。

不过，政府面临的最大问题可能是运营平台的成本。在杭州发布新功能后，由于访问人数过多，网站曾数度崩溃。即便修复后，该网站也存在房源信息过于简单、重复挂牌等问题。

因此，近日已有不少中介机构分析师撰文称，中介不会怕官办中介平台，过去类似平台对中介机构几乎都是零影响。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，杭州官办二手房交易平台，主要是表达一种态度，靠这个平台完成市场化交易，几无可能。

“政府的平台到底收不收费？如果不收费的话，运营平台的大量成本、大量的后续交易服务到底该由谁来提供？所以在这样的情况下，一个政府房源平台彻底干掉房地产中介产业是不现实的。”江瀚表示。

不过至少目前杭州的投入动作不会停止。根据杭州市房产市场综合管理服务中心的说法，接下来，政府平台还会推出新功能，包括个人求购的信息发布以及资金监管功能。

逻辑或被改变

过去，中介行业的一些乱象，确实带来了消费者极大的反弹情绪，而“天下苦中介久矣”背后最大的问题是抽佣率不断攀升、中介费过高。

CIC报告数据，2014年至2019年，国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁总额由3.2万亿升至10.5万亿，渗透率由33%上升到47.1%；全国房屋经纪服务租金从636亿元增至2515亿元，平均费用率由2.0%上升到2.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为，10年前，房价1万/平方米的时候，中介费率2%，现在一平方米5万-10万元，部分城市费率上涨到了3%，的确酝酿出了行业的雷暴，二手房中介行业肯定会迎来更猛烈的监管。

中介费率过高，也让房地产经纪行业过度膨胀。在近5年的时间里，房地产中介公司的数量增长了200%，中介从业者人数增长超过100%。

去年全国二手房交易金额达7.3万亿元，即便所有交易都由中介完成，按照200万从业者计算，人均完成交易365万元，即人均年平均仅成交1-2套房子。

上海一名中介业内人士表示，上海一个房产中介经纪人年平均仅成交1.5套，“一年不开张，开张吃一年”成了常态。而如果政府能够提供基础的房地产交易信息平台，那么许多中介机构将被驱逐出赛道。

“最基础的房地产信息提供服务，其实已经不再需要房地产中介机构来完成了，从这个角度来说，贝壳们已经被过顶传球了。对于中介机构来说，需要提供更有价值的增值化服务，大多数只提供基础服务的中小中介很有可能会被市场淘汰。”江瀚认为。

今年7月，一则“二手房中介费不得超过当地社平工资三倍”的消息曾经流传，但链家、我爱我家、中原地产等公司均回应“没有接到相关通知”，而目前各家中介费也未变动。

张大伟也认为，杭州官办平台事件，背后反映了中介费的争议，也体现了这一轮房地产调控在重磅打击房地产二手房行业。

也许在政府做好基础信息平台服务后，动辄数十万的不合理中介费将有望下调。

来源：马一凡 第一财经资讯

原标题《中介被团灭？官方加速介入，20万亿的奶酪能否被挪动？》