放弃松绑幻想！各重点城市相继加码楼市调控(2)

各地调控加码

今年以来，各地政府因城施策，房地产市场的调控新规层出不穷。据中指院不完全统计，2021 年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过去两年月均水平，30余热点城市出台调控新政，累计调控次数超百次，调控更加频繁，调控手段更加全面。

从年初起，上海就相继对假离婚、赠与房产、增值税免征年限“2升5”等进行规定，并祭出积分摇号新规，持续对市场进行降温。在近期落下帷幕的首批集中供地中，上海实行了房地联动机制，在出让文件中直接对地块未来新房价格进行了规定，稳定了市场预期。

7月9日，东莞也出台了新建商品房售价申报新规，针对下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格，将参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，结合房价调控目标审核确定。

不只是针对新房领域，今年颇有风向标作用的，还有对二手房市场的调控。今年2月初，深圳率先落地，发布了全市3595个小区二手房成交指导价；5月中旬，宁波公布了9个热点学q、112个小区指导价；5月下旬，成都也公布了第一批住宅小区的二手房指导价细则。7月8日，西安也发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，正式出台了二手房指导价新政。

随着二手房调控新规的发布，各地市场热度出现不同程度降温。

在针对热点学q二手房进行指导价的宁波，有当地市场人士向记者表示，主要的9个学q价格回调或成交为零了；而普通二手房现在的行情也较为惨淡，比去年已成交价还要高的成交概率几乎为零。

在最早推出二手房指导价的深圳，已连续3个月成交量低于5000套，6月则跌破3000套，二手住宅过户套数为2575套，环比下滑15%，同比减少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比下跌35.4%。

调控收紧预期难改

目前，还有更多城市热度仍保持在高位。

以热点城市杭州为例，中指院数据显示，2021上半年，杭州市区（含富阳、临安）新房成交104696套，为近5年来同比新高；杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交55344套，为4年来同比新高。

在高成交量的推动下，杭州各大银行房贷利率连续上调，房贷额度也频频告急，杭州部分银行对二套房、二手房停贷的消息不时传出。

在杭州当地市场人士看来，若市场温度不退，未来可能会带来更多的调控政策，例如提高首付、增加社保年限等，“达不到门槛的买不了，市场热度自然而然会下降”。

在今年上半年经历了两度调控升级的广州，市场的活跃度仍不低。克而瑞统计显示，2021年上半年，广州一手住宅成交面积为634.95万平方米，同比增79.65%；另据贝壳研究院数据，今年上半年，二手房成交7.8万套，创历史同期新高。

对于已有所降温的上海市场，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，在调连续高密度推出调控政策下，二季度楼市温度的确控制住了，但是从成交量来看，仍比正常水平高出20%左右，因此房价还是有上涨压力。“楼市调控神经不会松，只要市场有违规举动，调控举措会很快落地。”

不只是一二线城市，中指院预计，今年下半年，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”。

值得一提的是，今日央行宣布降准，这一通常对于房地产市场来说是利好的消息，在58安居客房产研究院分院院长张波看来，此次对于房地产行业难言利好，在调控侧没有明显放松的背景下，房企的融资难度降低空间依然有限。今年上半年房贷整体通过金融机构融资的规模已经减小，同时从“三道红线”+“两条红线”的金融供给两侧的调控来看，目前没有丝毫放松的迹象。