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2020中国楼市:TOP3房企销售额均超7000亿(2)

来源:每日经济新闻 更新时间:2021年01月13日 【字体:

上海重回土地榜榜首300城土地出让金增长16%

土地市场同步高歌。

2020年,全国300城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加16%。住宅类用地出让金占比78%,同比上升6个百分点,商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共22个同比走高;上海以收金2942亿元、同比增加48%位居出让金榜单头名。

全国土地出让金TOP20城市总额为28115亿元,同比增加14%,上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元,一线城市均进入榜单,合计收金8527亿元,占榜单总额的30%。二线城市上榜14席,占据榜单七成,为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十,此外佛山收金总额涨幅位居三四线城市榜首。

2020年长三角及珠三角成为土地出让的绝对主力。《2020年全国住宅用地成交总价排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外,其余9宗宅地位于长三角和珠三角地区,其中珠三角城市占据6席,长三角独占3席,深圳更有3宗宅地入围榜单。

与2019年榜首地块收金不足100亿元相比,2020年宅地总价榜单前七席收金均超百亿,尽管调控政策趋严,但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力,同时2020年入榜地块平均溢价率达到29%,接近2019年入榜地块的最高溢价率,杭州萧山奥体地块更以50%的溢价率居入榜地块之首。

值得注意的是,武汉以土地出让金1840.0亿元位列全国第六名,出让住宅和商服用地共计156宗,土地面积约3200万平方米。2020年,武汉累计诞生超过15宗地价新纪录。

从各大房企表现来看,"三道红线"令房企呈现出不同的特征,保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响,表现相对积极。

诸葛找房报告显示,"踩线"房企2020年下半年尤其是融资监管趋紧后,拿地节奏明显放缓,如恒大、金茂、中南等房企,纷纷在下半年减少拿地,其中恒大最为显著;而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企,在下半年拿地速度不减,未来或将面临严峻挑战。

碧恒万卖了2.2万亿TOP3门槛达7000亿

头部房企无惧2020年的各项挑战:TOP3房企门槛值跃升至7011亿元,比2019年提升了749亿元;TOP10房企门槛值达2892亿元,提升了467亿元,成为门槛值增长最大的两个阵营,竞争更加激烈。

2020年,TOP10房企全年合计销售4.87万亿元(全口径),其中碧桂园、恒大、万科分别实现销售7888.1亿元、7038亿元和7011亿元,"千亿军团"扩容至41家。

2020年TOP3房企门槛值7011亿元、TOP10房企门槛值2892亿元,分别较上年提升749亿元、467亿元,为门槛值增长最大的两个阵营,竞争愈加激烈;TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1306亿元、860亿元、333亿元,与上年相比均有所增长。

百亿房企内部分化加剧,千亿规模具有明显的分水岭特征。3000亿元以上、1000亿~3000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元、100亿~300亿元对应企业数量分别为8家、33家、26家、43家和56家。其中,3000亿元以上企业增长1家,1000亿~3000亿元阵营企业数量增长6家,而500亿~1000亿元阵营数量则减少5家。

值得注意的是,百强房企的增长与往年不同,单家房企"高歌猛进"不再,取而代之的是集体"小步慢跑",各梯队房企业绩开始踩下刹车。从数据上看,2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%,分别为44%和43%,该阵营房企业绩增幅为17%。长期来看,房企业绩减速的大趋势不会改变。

如果从典型房企放大到所有百亿房企,其趋势更值得探讨。"百亿企业增速分布呈现倒U形,头部、尾部企业增速较低,腰部企业增速较高。"中指研究院分析认为,"3000亿元以上大型企业发展更加稳健,1000亿~3000亿元企业和500亿~1000亿元企业继续追求规模扩张,销售增长率较快,企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩快速增长;300亿~500亿元企业稍弱,但仍通过深耕重点城市,保持了业绩较快增长。"

房企融资更便宜了1.2万亿创下新高

自2020年2月起,全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示,2020年1~11月,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1~10月提高1.1个百分点,其中由于受上半年流动性充裕等因素影响,6月单月房企到位资金超2万亿元。

到位资金稳步走高,部分得益于2020年房企融资"小阳春"。据中指研究院统计,2020年1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。

贝壳研究院数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。

2020年房企融资环境融资特点鲜明。整体来看,2020年境内融资通道基本通畅,境内强韧、境外低迷。

2020年境内融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。而2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元,同比减少18.3%,同时境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近。

从融资成本看,中指研究院数据显示,2020年房地产行业信用债融资成本为4.51%,同比下降0.83个百分点;海外债融资成本为8.32%,同比下降0.52个百分点,总体成本小幅下降。

但财务稳健的龙头房企与国企方显成本优势,千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下,而同期的300亿~500亿元、100亿~300亿元企业海外债融资成本均在10%以上。2020年,龙头房企成功发行多笔低成本债券,如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下,龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下,企业融资优势明显。

记者手记:2021年开发商要做好打持久战准备

2020年的房地产市场像是走过了漫长的十年。"偏紧"的2019年末,市场人士都在说,"这是过去10年里最差的一年,却是未来10年里最好的一年"。而2020年初的疫情,更是让人感觉看不到未来。

但中国经济的强劲韧性,令复苏迅速得难以置信。数据层面以外,几乎与武汉"重启"同步,热点城市已经迎来了楼市小阳春,甚至多个城市有更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本,更是让所有人看到了中央"房住不炒"的决心。

对开发商们来说,在自身资金和抗风险能力皆受考验的当下,更应保持谨慎和敬畏的心态,顺应市场走势,做好打持久战准备。

2021,我们一起期待。

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