今年楼市或创双17新纪录 三道红线下房企谋变(2)

拆分物业IPO，降低财务成本

自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后，物业企业在资本市场就开辟了新赛道。近几年来，内地房企陆续拆分物业板块上市，但从来没有出现今年这样集中递表上市的现象。

2020年收官之际，重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬，恒大物业和华润万象生活接连完成IPO，物业板块再添600亿港元市值成员。据天眼查App不完全统计数据显示，2020年以来，14家物业企业登陆H股，1家登陆A股，总量是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

另据中指研究院向《证券日报》提供的统计数据显示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物业企业市值超过7100亿港元，平均市盈率超过50倍；4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

6年时间，从一家企业赴港上市到整个港股该板块市值超过7100亿港元，不难看出，如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块，反而成为其现金造血的重要来源。

“房企分拆上市的背后逻辑，核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，一是缓解房企财务压力；二是通过资本市场融资扩大业务规模。

不得不说，目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的，母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模。上市之后，第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长为“月亮”还是“星星”。但不管是“星星”还是“月亮”，“蚊型”还是“巨鲸”，共识是，不能再等了。

“在当前国内经济形势和调控政策下，房企运营压力增大，而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜曾在接受《证券日报》记者采访时表示，现在正是物业管理行业发展的黄金时期，市场空间大，资本的力量能推动物业服务企业快速发展。对于房企来说，在这个时候分拆物业上市，一方面能够抢占市场机遇，实现新的业务增长点；另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

更重要的是，物管行业是一个蓝海市场。中指研究院提供给《证券日报》记者的统计数据显示，保守预计，2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。综合估算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

“近年来房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时，物业行业万亿元量级的市场规模引发新的想象空间。”张大伟向《证券日报》记者表示，市场规模够大，IPO后还有资金输血渠道，不需要母公司砸钱支持扩张，同时还能贡献稳定现金流，是一笔很好的生意。

毫无疑问，物管行业成为好生意的背后，年销售量达到17万亿平方米的新房市场是重要支撑力。但是，经过了“冰与火”并存的2020年，未来的新房市场规模是否还能持续上涨，17万亿元销售额纪录是否能被刷新，尚是问号。

“预计未来十年房地产规模将从年销售17亿平方米逐渐减少到10亿平方米，未来经营模式、融资模式都会发生转变。”对未来新房市场规模发展趋势，严跃进表示。在他看来，从2021年起，房地产盈利空间将逐渐减少，企业负债率也将会降下来。如果“三条红线”如期实施，那么部分房企可能出现资金链断裂的风险，因此，房企将面临大洗牌。

但不管未来房地产市场怎么发展，“房住不炒”这个定位会持续贯彻到底，目的就是推动房地产市场平稳健康发展。