土拍市场遭遇寒潮 往日攻城略地现在步步为营(2)

行业游戏规则已变

对房企在土拍市场的谨慎态度，上述央企地产公司财务负责人并不惊讶。“我们现在也很疑惑，建筑企业的钱到底要投到哪里？自己投资开发，从拿地到售房均非易事，投给同行风险更大。”

该名负责人还表示，倏忽即变的行业环境让其充满困惑，随着融资环境越发收紧，花出去的每笔钱都更加谨慎。

今年8月20日，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出“三道红线”融资监管新规（“345”新规），新规目的在于矫正一些企业的盲目扩张行为，增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。

目前，监管部门已下发给试点企业三张监测表格，覆盖房企的主要经营和财务指标、融资情况、表外相关负债情况，并要求每月15日前提交；部分金融机构也开始梳理交易对手负债情况、摸排客户情况。

多位业内人士认为，融资新规是穿透式监管，永续债、明股实债、表外负债等绕开新规均不可行，房企的最终目标是通过降有息负债、增加销售回款、提升所有者权益等方式达到监管要求。

而控制拿地额，是降低总负债的重要手段。“我们在拿地力度和节奏上正更加谨慎，项目严格测算成本和盈利空间，当前行业盈利空间逐渐收窄，要从源头上把控投资节奏。”上述地产公司财务负责人称。

潘浩也直言，行业规则在今年被重新定义，房企以降负债为目的的短期融资需求明显高于往期，稳现金流成为房企的必选题。在防风险与稳现金流的前提下，大规模囤地模式成为过去。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期土地市场确实受“三道红线”影响较大，至少企业会比较保守，目的是为了降低负债和减少相关支出。如果房企放缓投资拿地，最终会导致土地市场降温。

房企有意识降负债已初显成效。截至三季度末，A股市场上招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档，其余房企分档情况未发生变动。

绿档房企迎来扩张时机

房企投资步调日趋谨慎，但随着12月份即将到来，一些业内人士也在期待，年末这波土地出让潮会有怎样的火花。

“历史数据显示，每年12月是土地市场交易量的最高峰，成交规模是平均水平的2倍，昨日深圳就刚出现土拍高峰，6宗地块溢价率触顶达到45%，为年底土拍高潮到来的典型案例。”潘浩告诉记者。

目前，房企在资金紧张的情况下，取地策略上更加倾向选择一二线及核心城市，同时房企分化将使行业集中度进一步加剧，规模型与成长型房企的土储需求将高于中小规模、短期高负债型房企。

不过，红绿档房企面临的处境大相径庭。平安证券研究发现，百城土地成交溢价率已连续4个月回落，从各档房企拿地销售金额比看，绿档连续3个月超40%；红档连续2个月低于20%，且溢价率连续2个月低于10%。

平安证券表示，后续土地市场延续以稳为主并缓慢降温，叠加目前融资新规尚未全面推行，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎。

“绿档房企拥有稳健的财务指标，未来在融资上更具优势，或将拥有更多的发展机遇，业绩和盈利水平或将迎来新的提升。”陈霄认为。

不过潘浩也提醒称，“绿档”不是无风险。据百强房企中期财务数据，划归绿档的6家房企中，3家房企有息负债去年增长规模超15%，意味着绿档房企中同样存在降负债需求。“企业扩张的战略选择，不能简单看某一单项指标，还需结合企业整体的财务结构与长期战略。”