疫情重创之下房企怎么办?转型房企的路径自治(3)

中指研究院中国房地产TOP10研究组在《2019中国房地产百强企业研究报告》中指出，房地产行业还有较大空间，开发业务仍是推动企业发展的核心动力，相关多元业务的协同更加有利于企业快速成长，而一些盲目转型与进行非相关多元化的房企，由于业务领域不熟悉以及协同效应低等原因，经营问题层出不穷，导致资金链吃紧影响企业发展。

这一点在万科的业务结构中似乎越来越清晰，商业开发与运营、长租公寓、冰雪都是与地产相关项目，教育是基于物业服务中客户需求而延伸的项目，以仓储和冷链为主的物流则为旗下商业地产板块提供服务。

“房企应继续聚焦主业，发挥产品、资源以及经验等竞争优势，助力企业的长远发展。”在报告的最后，得出这样的结论。

无论基于房地产开发方向向相关业务延伸，还是开辟新的产业领域，在杨现领看来，各大房企转型的方向都很明确，其核心是改变目前房地产行业的高周转模式，“所谓高周转模式，实际上是要不断奔跑，不断往风险最高的地方前进的过程，一旦速度慢下来就死了，所以现在的房地产企业都希望改变这种模式。”

杨现领以香港模式为例，香港房地产企业的负债率几乎是全球房地产企业中最低的，其主要原因在于持有很多经营性的物业，能保持较好的现金流。

“这种从开发到持有的转型，从增量到存量的转型，从增量开发到资产运营的转型，对国内的开发商来说还是很难的。”杨现领进一步解释，不仅还有很大的去库存压力，更是由于过去五年内的高周转，让房地产企业几乎丧失了做其他业务的能力，因此，房地产企业要建长板，做另一种完全不擅长的领域，短期内很难看到全面转型的希望。

回望近几年万科报告披露的新业务，2015年成立万纬物流，2016年增加了商业地产、滑雪、长租公寓、养老几项业务，并将其和物流地产归类于拓展业务，2017年再添教育、产业办公两大新业务，2018年将标准办公、产业园、冰雪度假归入主营业务中的其他业务之中。但是，基于危机感驱动产生的多元化转型，似乎并没有为万科带来丰厚的回报。

万科《2019年上半年度报告》显示，上半年万科全部营收中，来自房地产业务的结算比例高达95%。新业务中，甚至没有一项盈利指标能达到披露的标准，即占主营业务收入或利润的10%以上。

“没有哪个行业能比房地产更赚钱。”郁亮在企业内部多次这样表示，但对于多元化产品的微利，他也有自己的理解。在郁亮看来，围绕城市发展，万科在构建一个生态系统，因为作为硬件的房子不缺了，缺的是作为软件的服务内容，所以需要往里面填充东西让它更丰满。

从中期财报来看，同样开展多元化布局的恒大和碧桂园也没有披露地产以外产业的营收数据，房地产开发依然是房企收入的主要来源。与营收相比，三家企业的资产负债率也相当高，分别是万科85.26%，恒大83.5%，碧桂园89.3%。

“负债率这么高，还要大量投资，这符合逻辑吗？”一位研究产业战略的专家反问《中国新闻周刊》。在他看来，所谓的多元化转型并非一些企业对外宣传的那样，“转型就像怀孕，嚷嚷几年了，肚子却还不见大，这不是很奇怪吗？”

这位不愿具名的专家进一步解释说，所谓的“肚子”，指的是产业结构，体系结构，产品结构，在转型初期，或许还不宜显现，但几年过去，如果还是没有改变，就不得不怀疑是否真的进行了转型。据他分析，有些转型只是打着多元化的旗号，实际上依然是地产业务，还有的多元化转型则可能是借助地方政府对新动能招商的渴望，获取其他方面的利益。

从数据来看，房企似乎对拿地保持了理性态度，据《中国房地产市场研究·2019四季度报》数据显示，2019年销售百强房企新增货值总量达9.7万亿元，较2018年下降10%左右，拿地销售比为0.34，维持谨慎态度，其中有49%的企业拿地金额较2018年下降。

各房企的转型尚未见到明显效果，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情席卷全国，开启了“宅经济”模式，也打乱了各行各业的经营模式和发展节奏。无论是把鸡蛋装进地产开发这一个篮子，还是放入“多元化”的篮子，由于地产依然是主营业务，其他业务即使影响不大，也无法对冲地产主业受到的冲击。而更普遍的情况是，与地产相关的商业板块、文娱旅游板块在疫情来袭时首当其冲，损失惨重，令企业雪上加霜。

在这次疫情中，以社区为单位的封闭式管理，将各房地产商的物业服务水平差异凸显出来，有专家预计，疫情过后对住房的需求如果叠加政策的红利，或会引发一轮房地产销售的小高潮。但杨现领认为，总体交易量、交易金额或会下降，而常规的住房需求和改善性需求还有，即使释放一部分需求，也可能会更加理性。

在杨现领看来，疫情过后，短期内房地产企业会将现金流放在首位，保持一拨高周转，但在此后，开发商应将产品和服务放在更加重要的位置，而不应过于注重规模收益和财务数据。“很长一段时间，中国的房地产企业在这一方面是有些倒退了。”

而从政策角度，杨现领并不算乐观。房住不炒的基调不会变，而限购、限签、限价等政策基本上在2019年已经放开了，所以2020年行政性政策推出的空间不是特别大，目前只是疫情带来的一个阶段性时间窗口，地方政府在这个窗口期做一些定向的有限放松，总体上政策不会有大的松动。而在金融政策紧张的情况下，信贷政策也更多地向小微企业和实体经济倾斜，给予房地产业和房企的空间不会太大。

“疫情带来的风险，任何房企都规避不了，除了靠现金流硬扛，只能做一些提前的应对，抓住疫情之后第一波销售红利。”杨现领说。