4月楼市政策突变:60次调控措施发布(2)

当晚，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

此外，地方层面也加大了房地产市场的监管力度，各地继续落实楼市分类调控政策，石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度。4月26日，杭州住保房管局表示将进一步加强房地产中介监管，持续加强房地产中介行业监管力度，大力整治房地产经纪机构不规范行为，促进房地产市场健康发展；4月28日，丹东规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%，限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房，同时还增加了限购的有关规定，以遏制投机炒房、保持市场稳定。

对于目前收紧的楼市政策，张波认为，很明显，此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因，一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期，一线城市二手房保持回暖，二线城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升苗头。而经济环境向好和人才政策频出是为政策收紧的外因。一季度全国经济环境好于预期，GDP同比增长6.4%，工业、消费、投资、进出口增速加快，回暖迹象显著。同时各地人才政策频出也在一定程度上对市场起到“催化”作用，拉动房地产需求量提升，并可能成为后期部分城市房价的上涨的推动力。

调控可能再收紧

张波认为，2019年的楼市政策看似松紧变化无常，实则围绕市场而行，标尺只有一个，即保持楼市稳定。房价变化的幅度、土地的热度、市场预期都是这把标尺的刻度体现。调控的精准化、调控的因城施策都是当下政策特点的直接体现。

华泰证券在研究报告中指出，2019 年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义，即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价，而非打压房价。报告指出，对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律，同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路。

张波认为，4月中央政治局会议再次提及房地产的信号值得关注，显示出明显的“警示”作用，不排除后续政策出现微调收紧的可能性。不过，从目前政策收紧力度来看也偏向温和，各地公积金贷款政策的收紧目的直指“房住不炒”，并防止由此带来的房价过快上涨。部分城市收紧公积金贷款符合“一城一策，分类调控”的2019年房地产政策的主基调。因此，张波预计2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在，因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化，不但松紧方式不同，松紧的力度亦会有所差异。

招商证券研究报告则指出，4月22日，中央财经委员会会议中关于“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要，大概率证明政策并未马上转向；对房地产而言，政策虽未转向，但起码未来1个季度是一个重要观察期，即政策是否调整决定于2季度的经济数据和价格数据，尤其是房价，2季度末或是政策是否转向的时间窗口。

而对于未来市场走向情况，张波称，从58安居客线上的数据来看，升温的曲线已趋平缓，4月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%，其中二线城市找房热度上涨0.2%，三四线城市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌幅度为2.4%，约有四成购房者表示没有固定的买房时间，遇到适合的就出手。和购房者不同，经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨幅度在0.9%，认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。

同策咨询顾问张宏伟表示，“从整体来讲，目前的市场还是在稳定和规范化过程中，这轮调控并不是对市场的打压，因此基于现在情况，在不发生大规模炒作或反弹的情况下，未来核心一二线城市的市场交易量节奏会趋于平稳，市场交易价格不会发生大幅反弹。”

（编辑：黄锴）