任志强：你们别搞错了，我们现在房子是不够用的(3)

经济观察报：没有卫生间？

任志强：卫生间是什么概念？就是带洗澡设施的，不是指厕所，我们过去那个小厕所一平方米，大家早晨起来洗脸刷牙要到厨房去，这不叫卫生间，只能叫厕所。

有热水的大概5%左右，虽然有的家庭安了淋浴器，淋浴器毕竟不够安全，也不够舒适。没有热水供应和没有卫生间，叫什么美好生活？

你知道上海的户均是多少吗？只有60多平方米，按人均计算好像面积很大，户均计算只有60平方米，北京也就70平方米，你以为房子很大吗？全中国100平方米以上的房子不到15%，还去算人均，这都是瞎胡闹，平均数是用于宏观分析的，不能用于微观。当他们运用这些数的时候，根本没有考虑个性问题。

经济观察报：现有的一些存量可做租赁的项目多吗？

任志强：根本没有存量，按链家的计算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢？供36%的人住，也就是5到7个人一套房子。为什么要打隔断呢？因为房子不够。北京需要多少？有50%的人需要，怎么能提供得了。

经济观察报：私人租赁的问题，有没有可能是投资回报率太低，所以不见得愿意出租？

任志强：你犯错误了，中国没有办法计算投资回报率，是因为人们常常会按市场价计算投资回报率，后来的房子也是用这种办法，可是你恰恰忽略了一个东西，我们有70%的房子是旧房子，房改房或者拆迁房，占的比例相当大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的时候，就把市场整体的租金价格压下来了，房改房大概5万块钱，2万块钱的都有，百分之好几百的回报率，所以租金价格就下来了，要按市场价算，就是小潘说的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把这些东西都给按住，这个市场租赁价格就上来了。别搞错了，你们老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。还有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢？那才是大头。

经济观察报：这两年有一些房地产企业试图重新定义自己的角色，把名字改了的都有，有的说自己是城市运营商，城乡美好生活提供者，怎么解读这个现象？

任志强：媒体老用一些新词，他们也用新词，本质没有变化，只要是在生产房子就叫房地产。房地产就是服务业，服务业可以把自己的服务链条加长，很正常。但我不认为这是专业化的发展方向，真正的专业化是汽车的组装厂，会把零件的生产都分配给其他人，我就干组装就够了，核心技术是我的部分，但是零件可以分散。

开发商做开发的时候受到了很多限制，就要把自己的产业链加长，因为具备一些优势，比如物业管理，我的楼盘我管理，我就拥有了这么多客户资源，就可以把对客户的服务和资源扩大，把保险加进去，把蔬菜供应加进去，把其他的服务加进去，但是主业是什么呢？还是房地产开发，失去了房地产开发，所有的其他东西都废了。

香港物业管理不是由专门的物业管理公司负责的，是聘请一个物业管理经理人，其他的是社会化服务，不需要一个物业公司把所有人都养着。

我也不认为这是未来的主要发展方向。拥有资源大的人可以，几百万的用户，生产几百万套房子，把资源在全国范围内都可以进行调配、组合，可以搞网络化的经营，比如有钢琴老师住在这，有化学老师住在这，可以组织各种的学习，一系列的变化都会出现的，但这不是主业，主业仍然是要买地，要盖房子，要卖房子，要管房子，不然客户资源哪去了？给别人了。

经济观察报：从收入结构和投资结构看，房地产还会是他的主业。

任志强：美国几百年的时间，为什么还说是股市楼市呀？这两个是最集中的体现。

开发商现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右，按照全国现在的住宅面积，大概240亿平方米，5%的折旧很正常吧，5%就是10亿平方米。如果我们要满足70%的城市化率，至少有440亿平方米左右的建筑面积才能够住，如果按5%的话，就是20多亿平方米了，比现在一年房地产生产量还要大。

不要以为盖完房了就完了，北京这么多破楼怎么办呢？很多要拆除重来的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆吗？拆了重建，谁弄呀？不让开发商弄，政府弄，不可能的事。房地产开发建设从世界发展趋势来说，与城市化的扩张同步。

经济观察报：这个过程中有一些什么关键节点的人和事是非常值得纪念的？

任志强：被大家淡忘的是杨慎，80年代建设部的副部长。杨慎当了中国房协四届的会长，他应该说是立过功的，但是他那个时候是完全计划经济的一个起步过程，所以大家会把他遗忘，他没有在后续的过程中再发挥更多的作用。1982年的宪法修改，土地归公，归城市，应该是属于邓小平的功劳。1990年的土地挂牌制度应该是李鹏，1997年的房改应该是朱镕基，这都是重要发展阶段，而此后应该是国土部的831大限，2002年6月份实行土地招拍挂。1997年的时候银行给予个人住房贷款也是一个重大的改革，也和中国的发展紧密联系，而后2008年政府工作报告提出了房地产的基金、REITs，但是没有实行，到现在才开始做正式的实行，这中间耽误了10年的时间。